Регионы информируют

Одесская область находится на юго­западе Украины. Регион занимает территорию площадью 33,3 тыс. км2. Граничит с Винницкой, Кировоградской, Николаевской областями, а также Молдовой и Румынией. Население области составляет порядка 2,5 млн. чел. Центр области – город Одесса с населением порядка 1 млн. чел., другие крупные города – Ильичевск, Южный, Белгород­Днестровский, Измаил. Отличительная черта области – наличие выхода к Черному морю и руслу рек Дунай  и  Днестр.
История города насчитывает чуть более 200 лет. По общемировым и украинским меркам, в общем­то, немного, однако за этот период город, вне всякого сомнения, приобрел мировую славу. Официальная дата рождения Одессы – 2 сентября 1794 г. И уже к середине XIX века – это крупный промышленный центр со 100­тысячным населением. Город строился по строгому плану Франца Деволана с участием многих видных архитекторов, таких как Ф. Боффо, Г. Торричелли, Ф. Гонсиоровский, Т. де Томон, А. Мельников и др. К своему вековому юбилею город вышел на третье место по величине в тогдашней Российской Империи. Ныне же Одесса с населением в 1 млн. жителей входит в пятерку крупнейших городов Украины, а область в целом является одним из наиболее перспективных регионов  страны.
Одесса и Одесская область занимают выгодное географическое положение, находясь на пересечении международных путей из Европы на Ближний Восток и далее в Азию, из государств СНГ в страны Средиземноморья. По ее территории проходят два из девяти европейских транспортных коридоров, определенных Критской панъевропейской конференцией. С двумя зонами притяжения – Черным морем и Дунаем – связаны основные перспективы развития региона. И если для многих регионов Украины слово «перспективы» пока имеет скорее обнадеживающий, но не обязывающий характер, то в Одесской области – это вполне определенные и обоснованные перспективы. Что видно и по внешнему облику города – из красивой и известной, но все же провинции, Одесса превращается в развитый центр туризма, культуры, торговли, да и промышленности  тоже.
Развитие рынка обуславливает высокий спрос на земельные участки. С декабря 2005 года в Одессе проходят земельные аукционы, оператором по подготовке которых выступает компания «Квадро+». Правда, полузакрытый характер нашего земельного рынка и наличие нерегулируемых законом отношений обуславливает то, что, хотя земельными участками в Одессе и интересуются многие иностранные инвесторы, реальными участниками рынка земли в регионе, по сути, являются  лишь  украинские  компании.
По привлекательности для инвестиций в недвижимость, по некоторым данным, Одесский регион занимает второе место в Украине после Киевского, и сейчас Одесса находится на переходном этапе развития, когда компании начинают вкладывать инвестиции в более долгосрочные и качественно продуманные  объекты.

 

Жилая недвижимость

Рынок жилой недвижимости Одессы характеризуется достаточно высокой активностью в сфере как многоквартирного строительства, так и коттеджных поселков. Постоянно в стадии строительства здесь находится порядка 150 жилых многоквартирных домов, что довольно немало для современной Украины, а уровень цен на первичном рынке держится примерно на одном уровне с другими развитыми городами Украины, такими, как Донецк, Днепропетровск, ЮБК и т. д. Так, жилье эконом­класса оценивается в сумму порядка $1 тыс. за 1 м2, бизнес­
класс обойдется примерно в $1,5 тыс.­2,5 тыс. за 1 м2, а люксовые квартиры могут стоить и $2,5 тыс. за 1 м2. В то же время стоимость 1 м2 на вторичном рынке жилья находится в пределах от $750 на окраинах, и до $3 тыс.­$5 тыс. –
в домах исторического центра в Приморском  районе.
Развитие грода обуславливает наличие спроса на новое жилье как со стороны местных жителей, так и немалый спрос со стороны приезжих. По данным Госкомстата Украины, только за первое полугодие 2007 года в Одесской области сдано 352,7 тыс. м2 жилья, что практически в два раза выше аналогичного показателя за  тот  же  период  2006  г.
Положительным фактором является то, что все чаще застройщики возводят не просто жилой дом, но полнофункциональный комплекс с развитой инфраструктурой. При этом первые этажи чаще всего отводятся под офисные и торговые помещения. В этом есть как плюсы, так и минусы, ведь наличие коммерческой недвижимости обуславливает многократное увеличение нагрузки как на коммуникации дома, так и на подъездные пути. Могут быть проблемы и с парковкой  автомобилей.
Также стоит отметить, что Одесса – один из немногих городов Украины, где строятся не только единичные жилые дома в различных районах города,  но  и  целые  жилые  комплексы.
Наконец, Одесса и регион в целом характеризуются ростом коттеджного строительства. В настоящий момент в районе Одессы существует до четырех десятков организованных коттеджных поселков. Самые популярные местонахождения коттеджей – поселок Совиньон и Приморский район города, но все большую популярность приобретают район Царского села и пригород Одессы в направлении города Южного. Не случайно, видимо, немало известных и наиболее востребованных архитекторов Украины – из Одессы.

Торговая недвижимость

Общие тенденции рынка недвижимости в регионе сказываются и на состоянии сферы торговой недвижимости. Здесь все больший интерес вызывают «долгоиграющие» проекты развлекательных и торговых центров. Правда, стоит отметить, что в Одессе пока еще практически отсутствует такой тип торговой недвижимости, как торговый молл, однако уже в этом году есть перспективы открытия таковых, и с учетом развития города как рекреационного и туристического центра перспектива развития торговой недвижимости очень привлекательна. В то же время особенность местного рынка – достаточно развитый слой среднего потребительского сегмента. 90% торговых площадей составляют средние и мелкие торговые объекты, кроме того, по разным данным, от 85 до 170 тыс. м2 недвижимости можно охарактеризовать как профессиональные торговые объекты.
Наиболее крупные существующие торговые центры – ТЦ «Аэропортовский» общей площадью 10 тыс. м2, ТЦ Роруо (12,6 тыс. м2), торгово­офисный центр «Галерея «Афина» (29,2 тыс. м2), ТЦ «Европа» (8,6 тыс. м2). Один из крупнейших торгово­развлекательный комплексов – ТРЦ «Среднефонтанский» (22,7 тыс. м2), где размещены продуктовый и электронные супермаркеты, магазины и бутики, 7­зальный мультиплекс­кинотеатр и т. д. Другой крупный многофункциональный комплекс – «Новый Привоз» (45 тыс. м2), который, помимо прочего, включает в себя и гостиницу. Есть и первый люксовый ТЦ – «Сады Победы» (23,5 тыс. м2).
В ближайшие несколько лет прог­нозируется введение в эксплуатацию объектов общей площадью не менее 400 тыс. м2. Среди ближайших крупных объектов, планируемых к реализации в течение 2008­2009 гг. – ТРЦ «Караван» (130 тыс. м2), «Амстор» (60 тыс. м2), гипермаркет­галерея (35 тыс. м2)  от  компании  «XXI Век».
Стоимость аренды торговых помещений очень разнится в зависимости от района города, наличия коммуникаций и оборудования площадей, и может составлять от $15 до $300 и более за 1 м2 в месяц. Наблюдается рост цен, что связано, в первую очередь, со все еще неудовлетворенным спросом на качественные торговые площади.

Офисная недвижимость

Развитие офисной недвижимости несет в себе общие черты рынка недвижимости города. Так, с одной стороны наблюдается рост в этой сфере, с другой – фактически в городе отсутствуют бизнес­центры класса «А», т. е. профессиональные деловые объекты. Единственный профессиональный объект класса «В+» – БЦ «Шевченковский» (5,84 тыс. м2), который входит в состав одноименного комплекса, включающего торговые и жилые помещения. Кроме того, есть БЦ «Марин Плаза», «Престиж», «Морской» и др. Однако об этой сфере можно сказать, что все еще впереди. Пока что проблема дефицита офисных помещений преимущественно решается модернизацией зданий устаревшего фонда с перепрофилированием их в офисные центры, а арендная плата находится в пределах от $30 до $100 за 1 м2, с перспективой роста как цены, так и количества новых строящихся объектов,  в  том  числе  наивысшего  качества.

Складская недвижимость

Острый дефицит город и область в целом испытывают и в сфере профессиональных складских территорий. Большинство функционирующих складов, в том числе и в припортовой зоне, имеют низкий уровень технического оснащения.
Основное количество имеющихся объектов составляет класс «С» – наи­более экономичный, а профессиональных логистических комплексов класса – «А», фактически, еще нет в городе. Тем не менее, в пригороде Одессы по трассе Киев­Одесса уже реализуется проект логистического комплекса Odessa Logistic Park (160 тыс. м2), первая очередь которого будет сдана к осени 2008 г.
Реализуется также проект промышленно­логистического комплекса Sea Gate, который будет находиться возле торгового порта города Южный. Есть и другие проекты, находящиеся в той или иной стадии реализации, в частности, проект компании «XXI век» (94,8 тыс. м2), также вблизи автострады Киев­Одесса.

Гостиничная недвижимость и рекреационный бизнес

Поскольку Одесса – не только морские ворота, но и крупный туристический центр, не случайно гостиничный сектор здесь характеризуется серьезными темпами развития. Подтолкнула его и перспектива проведения в городе матча чемпионата по футболу Евро­2012. Кроме того, регион в целом обладает достаточными рекреационными ресурсами для развития курортной сферы.
В городе уже существует немало гостиниц как прошедших сертификацию, так и не имеющих документального подтверждения заявленного класса. Среди гостиниц высокого класса – бутик­отель «Отрада», гостиницы «Лондонская, Palace Del Mar, «Континенталь», «Морской», «Моцарт» и «Аркадия Плаза».
Фактически, одним из современных символов города стал 4­звездочный гостиничный комплекс «Одесса», находящийся на пирсе морского порта. Это один из крупнейших отелей Украины и самый большой в Одесской области. В здании 19 этажей и 158 номеров различной  категории. В городе имеется также несколько 3­звездочных гостиниц, среди которых наиболее известная, пожалуй, «Пассаж», славящаяся своим расположением на углу улиц Преображенская и Дерибасовская, неподалеку от старинного торгового Пассажа.
В Одессе пока еще не представлены гостиницы зарубежных сетевых операторов, но в ближайшей перспективе данная ситуация может измениться.
Отдельно стоит отметить наличие рекреационно­оздоровительных и гостиничных комплексов в курортной зоне, в особенности в южной части города, а также появление в ближайшем будущем крупного комплекса «Дельфин», в состав которого войдут 6 гостиниц, киноконцертный зал и оздоровительный центр. Перспективно развитие курортного бизнеса также на всей прибрежной полосе области, и в первую очередь на Заднестровской территории от Вилкового до Затоки, характеризующейся малым числом промышленных предприятий. Стоит развивать в области и экологический, природный туризм, поскольку на ее территории находятся Дунайский биосферный заповедник, Нижнеднестровский национальный парк, сеть заказников, ландшафтных парков и памятников  природы.

Промышленное строительство

Одесская область – это, помимо прочего, мощный промышленный центр страны. Так, именно здесь, в Ильичевске, находятся производственные мощности, на которых собираются популярные автомобили марки Chevrolet, развита электротехническая и химическая промышленность, кроме того, в последние годы вырос удельный вес пищевой и перерабатывающей промышленности, и продукция таких торговых марок, как «Шустов», «Мягков», «Куяльник», «Джаффа» и др. пользуется широкой популярностью как у нас в стране, так и за рубежом.
Показателен и рост объема зарегистрированных иностранных инвестиций – за девять месяцев 2007 г.
он составил $43 млн., что в 1,7 раза больше, чем за девять месяцев прошлого  года.

Перспективы

Одна из особенностей региона – работа программы «Региональная инициатива». В ней выделяются приоритеты развития региона на основе детального анализа социально­экономической ситуации, и среди приоритетных задач Одесской области –
увеличение транзитного потенциала, повышение его энергетической самодостаточности, усиление инновационной составляющей региональной экономики путем развития высокотехнологичных отраслей. Есть необходимость в укреплении государственной границы, развитии газификации населенных пунктов и их полноценного благоустройства. Огромные перспективы предоставляет дорожное строительство. Наконец, во всех упомянутых отраслях недвижимости (жилая, офисная, торговая, складская и гостиничная) ощущается неудовлетворенный спрос, а потому инвестиционная привлекательность региона  очень высока.

Дмитрий Падалка