Регионы информируют

Запорожская область находится на юго - востоке Украины, на побережье Азовского моря, в нижнем течении Днепра. Область граничит с Херсонской, Днепропетровской и Донецкой областями. Протяженность с севера на юг — 208 км, с запада на восток — 235 км, общая площадь – 27,2 тыс. км2, что составляет 4,5% территории  Украины.

В области проживает чуть менее 2 млн. человек, три четверти из которых – в городах, в первую очередь в областном центре Запорожье, крупнейшем городе области с населением более 800 тыс. Всего же в области насчитывается 14 городов. Помимо областного центра, самые крупные – Мелитополь, Бердянск, Токмак, Энергодар.

Для области характерен равнинный ландшафт. Почвы преимущественно черноземные. Природные ресурсы области достаточно богаты и разнообразны, в регионе находятся значительные запасы железной и марганцевых руд, гранитов, апатитов, различных видов огнеупорных  глин.

По территории области протекает 109 рек, но важнейшая – Днепр, которая служит транспортной артерией, а также источником воды для промышленности и населения области.

Запорожье – название не только города, но и области в целом, региона, находящегося за порогами Днепра. Территория эта славна историей, как давней – историей казацкой вольницы, так и советской. Именно здесь находится один из символов индустриализации – Днепрогэс.

И сейчас, хотя область и богата черноземами, на которых активно развивается земледелие, в первую очередь это промышленно развитый регион страны. В структуре промышленности области ведущее место занимают электроэнергетика, металлургия, машиностроение и металлообработка. Среди ведущих предприятий не только региона, но и всей Украины называют: металлургический комбинат «Запорожсталь», являющийся единственным в Украине предприятием по производству тонколистового проката из нержавеющих и легированных сталей, высокоэкономичных гнутых профилей, тонколистового проката с полимерным покрытием, «Запорожский алюминиевый комбинат» – алюминия, а «Запорожский трансформаторный завод» – трансформаторов мирового качества. Среди лидеров промышленности можно также назвать «Днепроспецсталь», «Запорожский завод ферросплавов», автомобильный завод, известный нынче под названием «АвтоЗАЗ - Daewoo», авиамоторный завод «Днипро - Мотор - Сич», химический завод «Кремнийполимер», ведущий производитель каучуков и пластиков на основе кремнийполимера в стране. В продуктовой сфере известны на всю страну местные заводы «Славутич» и «Хортица». Кстати, занимая девятое место в Украине по численности населения, область находится на втором после Киева месте по объему производства в расчете на одного жителя.

Потенциал региона, обусловленный развитостью промышленного сектора, вызывает интерес и со стороны строительных компаний. При этом наиболее развитым сектором недвижимости в области можно назвать торговую недвижимость, развиваются также офисный и складской бизнес, постепенно развивается и строительство  жилой недвижимости.

Наличие привлекательных для туристов мест, в частности, нацио­нального заповедника «Хортица», государственного историко - археологического заповедника «Каменная Могила» и, конечно, побережья Азовского моря с многочисленными песчаными пляжами и косами, делает привлекательным развитие туристического бизнеса, строительство гостиниц, кемпингов, баз отдыха.

В числе проблем, с которыми приходится сталкиваться в процессе реализации проектов строительным и девелоперским компаниям, можно назвать устаревшую инженерную и транспортную инфраструктуру, сложность поиска земельных участков и оформления прав собственности на них, хотя эти же проблемы существуют во всех регионах страны.

Транспортная инфраструктура

Запорожская область имеет развитую транспортную систему, сеть автомобильных дорог длиной более 6,5 тыс. км связывает все населенные пункты области. По территории региона проходят стратегические трассы Одесса – Мелитополь – Мариуполь, Харьков – Симферополь и Киев – Днепропетровск – Запорожье. Разветвленная и железнодорожная сеть. На долю автомобильного и железнодорожного транспорта приходится большая часть как грузовых, так и пассажирских перевозок, в то же время важную роль в транспортной системе Запорожской области играет река Днепр, и значительная часть общего грузопотока в регионе приходится на Запорожский речной грузовой порт, а также Азовское море. Бердянский порт является морскими воротами Запорожской области. Терминалы и оснащение позволяют принимать и сохранять все виды груза, кроме наливного. Возможно обслуживание всех типов судов, в том числе речных и океанских.

В области два аэропорта – Запорожский региональный аэропорт и аэропорт Бердянска, причем оба они имеют статус международного. Такие авиакомпании, как Lufthansa и Austrian Airline Group, открыли свои представительства в Запорожской области.

В то же время немалая часть дорог требует своего ремонта и развития, а одна из основных задач региона – строительство двух новых мостовых переходов через Днепр.

Жилая недвижимость

Приход два - три года назад на запорожский рынок крупных строительных компаний Украины привел к заметной активизации рынка первичной недвижимости. Сегодня в городе строительством жилья занимаются компании «Константа», «Арсенал», «Киевгорстрой», Запорожский домостроительный комбинат и коммунальное предприятие «Управление капитального строительства». Выходит на строительный рынок Запорожья компания «XXI Век».

Увеличились объемы строительства жилья, причем в отличие от большинства других регионов, в Запорожье первичный рынок представлен, как правило, новостройками в сегменте «эконом - класса», возводимого в жилмассивах города, поскольку в центре свободных земельных участков под строительство практически нет. Всего же за прошлый год в области введено в эксплуатацию 220 тыс. м2 жилья, что в 1,5 раза больше, чем в 2006 г. Темпы строительства будут наращиваться, так как растут объемы капиталовложений, сократилось количество «долгостроев», а недостроенного муниципального жилья нет совсем.

Область примет участие в пилотном проекте по строительству доступного жилья в Украине, стоимость которого составит порядка $440 - 800 за 1 м2, причем строительство будет вестись в различных районах области и в Запорожье, где мэрия уже зарезервировала для этого около 100 га земли как отдельными участками, так и целыми микрорайонами. При этом средняя стоимость жилья постоянно растет и составляет сейчас порядка $1,35 тыс. - 1,4 тыс. м2.

Власти города заявили, что будут выдавать разрешения на строительство новых объектов только застройщикам, которые обеспечивают развитие коммуникаций, а новые дома, спортивные центры и детские площадки будут строиться только в экологически безопасных районах.

Также среди основных задач региона на этот год администрацией названы увеличение инвестиций на программы ипотечного кредитования, обеспечение жильем военнослужащих, расширение финансирования программы строительства жилья в рамках программы «Сельский двор» и др.

Торговая недвижимость

Развитие рынка торговой недвижимости началось здесь с реконструкции функционирующих торговых объектов, а также переоборудования старых (преимущественно складских и промышленных) помещений в торговые.

Так, ТЦ «Украина» площадью 20 тыс. м2 открылся в 2004 г. на месте существовавшего там до того универмага. ТРЦ «Пальмира Plaza», первая очередь которого площадью 4,5 тыс. м2 была открыта в 2005 г., оборудован на территории бывшего производственного цеха. Вскоре будет открыта и вторая очередь ТРЦ площадью 3,5 тыс. м2. Недавно был открыт ТРЦ «Амстор» площадью 15 тыс. м2, а также ТЦ в формате молла на Прибрежной автомагистрали, основным арендатором которого стал гипермаркет сети «О’КЕЙ», а общая площадь центра составила 41,8 тыс. м2. Также среди крупных уже функционирующих объектов торговли можно назвать такие ТЦ, как «Гранд», lntrade, FUN City, «Південний», «Бородинский» и др. В регионе также действуют несколько сетей продуктовых супермаркетов, в частности, представлены сети «Большая Ложка», «Сільпо», «Велика Кишеня», Billa. Наиболее развитую сеть магазинов имеет «КИТ». Строительные торговые центры представлены гипермаркетом «Новая линия» (площадь – 23 тыс. м2), магазином - складом сети «БудМакс», торговым центром «Ганза - Украина» и магазином «Украинские строительные склады «21 век».

В различных стадиях реализации находятся проекты строительства еще нескольких крупных торговых и торгово - развлекательных центров. Так, в ближайшие несколько месяцев должны открыться ТЦ «Муравей» площадью 22,5 тыс. м2, ТЦ «Амстор» площадью 11 тыс. м2 в Бердянске, ТРЦ «ПОРТ Planet» общей площадью 106,3 тыс. м2, из которых торговая площадь составит 33,6 тыс. м2, а развлекательная – 10,7 тыс. м2. Крупный проект многофункционального комплекса в сфере как коммерческой, так и жилой недвижимости заявила израильская компания Africa Israel Investments Ltd. Планируется также строительство ТРЦ «Квадрат» киевской компанией «XXI Век», и открытие в 2009 г. ТРЦ «Караван» общей площадью 100 тыс. м2, где разместятся супермаркеты, ледовый каток, многозальный кинотеатр и другие развлекательные объекты.

По мнению специалистов в сфере недвижимости, в области практически не представлены брендовые магазины, потребность в которых достаточно высока. Отсутствуют и современные многозальные кинотеатры, открытие которых ожидается в рамках проектируемых торгово - развлекательных центров.

На величину арендных ставок и цен покупки на торговые площади влияют в первую очередь месторасположение и транспортная доступность торгового объекта, и лишь после – обеспеченность площадей инфраструктурой. В целом 1 м2 арендуемой торговой площади обойдется в Запорожье в сумму порядка $15 - 60 в месяц, приобрести этот же 1 м2 можно за $800 - $4 тыс.

Офисная недвижимость

Офисная недвижимость Запорожья пока что отстает в своем развитии от торговой, поэтому в регионе имеется дефицит качественных офисных площадей, в особенности профессиональных бизнес - центров класса А и В. В первую очередь офисы располагаются на первых этажах жилых домов, что обусловлено высоким спросом на офисные помещения небольшой площади в зданиях научно - исследовательских институтов и т. д. Например, по сути, офисными центрами стали здания «Запорожгипроволхоз», «Гипроэлектро» и др.

Лишь в последние месяцы в Запорожье появилось несколько объектов, позиционирующихся как офисные центры классов В и В+. Среди них можно назвать бизнес - центры «Призма» площадью 6,3 тыс. м2, Alexander - Hall площадью 3,6 тыс. м2. В этом году планируется открытие торгово - дело­вого центра Victoria Tower с площадью офисных помещений 10,4 тыс. м2, а также многофункционального общественного центра Business Hall общей площадью 18,8 тыс. м2, из которых офисная  займет  9 тыс. м2.

Стоимость аренды офисных площадей также разнится в зависимости от расположения объекта, развитости инфраструктуры, дополнительных сервисов и т. д., и составляет порядка $8 - 30 за 1 м2 в месяц для офисов, расположенных на первых этажах жилых домов и в зданиях НИИ, и $25 - 35 в месяц во вновь построенных бизнес - центрах.

В целом, можно сказать, что в сфере офисной недвижимости спрос превышает предложение, и есть перспективы  для нового строительства.

Складская недвижимость

Сферу складской недвижимости Запорожья характеризует отсутствие качественных складских объектов. Пока что используются в основном складские помещения, оставшиеся с советских времен, а также переоборудованные промышленные объекты. Причем большинство складов, которые оборудуются в перепрофилированных объектах, создаются под запросы конкретного заказчика, а не для реализации на рынке. Так что предложения на рынке практически нет, и перспектива для развития складского строительства большая.

Инвестиционная привлекательность

Экономика области демонстрирует стабильно высокую динамику темпов экономического роста. В прошлом году темп прироста промышленного производства составил более 18%, что в полтора раза больше среднего показателя по Украине и в 2 раза выше прироста за 2006 год. В первую очередь развиваются машиностроительная и металлургическая промышленность, производство продуктов питания, напитков и табачных изделий. Наращивает свои объемы и энергетический комплекс региона, в частности, гидро - и атомная электростанции. Правда, в самом Запорожье требуется наращивание энергетического потенциала за счет строительства дополнительной подстанции. Показывает рост и строительство, в том числе и за счет бюджета области, откуда выделяются средства на целевые программы жилищного строительства, сооружение моста через реку Днепр и др. Регион имеет позитивное сальдо внешней торговли и занимает четвертое место среди регионов по объему внешнеторговой деятельности. И хотя инвестиционному развитию препятствует отсутствие профессионально подготовленных бизнес - планов крупных объектов, все вышеперечисленное, вместе с наличием большого потенциала туристического развития и богатых природных ресурсов, предоставляет Запорожской области немалые перспективы для развития и серьезную инвестиционную  привлекательность.

Дмитрий Падалка