Недвижимость и инвестиции

Очнувшись после праздников и находясь уже двумя ногами в Новом году, самое время еще раз оглянуться и проанализировать роль главных событий безвозвратно ушедшего 2007 года для украинского рынка недвижимости, чтобы подкорректировать свои планы. Тем более что сам рынок существенно изменился. Итак, главные события и тенденции прошедшего года, которые, по нашему мнению, будут определять курс развития  рынка  в  2008  г.

 

Решение УЕФА

Теоретически проведение Евро­2012 в Украине означает приток туристов в страну, а, значит, развитие до недавно находящегося на обочине интереса девелоперов украинского сегмента гостиничной недвижимости. В перечне городов, где будут проходить матчи, кроме Киева находятся Львов, Днепропетровск, Донецк, а также Одесса и Харьков. Последние два города, как предполагается, будут играть роль запасных, но местные власти это не огорчает. Ведь ставка делается не столько на футбол, сколько на ожидаемый приток инвестиций в города. Тем более что крупные девелоперы, заявившие о своих намерениях реализовывать там  проекты,  уже  есть.
Решение УЕФА будет иметь последствия и для законодательства: наверняка в 2008 г. вниманию парламентариев будут представлены несколько законопроектов, призванных облегчить жизнь и предоставить льготы строительным компаниям и инвесторам, чьи проекты будут реализованы в рамках «подготовки к Евро­2012». Кстати, подобные наработки уже есть. Кроме того, не исключено, что у строительных компаний может появиться возможность работать под крылом у государства. Предпосылка для этого – планируемое создание Национального агентства по подготовке к чемпионату, которое, возможно, возглавит Евгений Червоненко.

Смена ценового тренда

Киевская вторичка, если обобщить данные ведущих консалтинговых компаний, в 2007 г. подорожала на 8­13%, цены на первичном рынке повысились в среднем на 15%. Стагнация, которая началась на рынке в апреле, и, как признаются многие его участники, продолжается до сих пор, претендует на то, чтобы стать главным событием на рынке жилой недвижимости в ушедшем году. До 2007 г. киевские квартиры дорожали минимум на 60% в год. Учтите еще высокую инфляцию в прошлом году – прогноз правительства осенью был скорректирован с 7,5% до 14,5% (но и эти цифры многие считают завышенными). А еще таких два факта: 99% сделок на рынке привязаны к доллару, а последний за год подешевел на 16% относительно евро. Если это учесть, киевская недвижимость за год подешевела. Косвенными свидетельствами предпосылок для изменения тренда на рынке можно считать увеличивающиеся бюджеты строительных компаний на рекламу объектов, сезонные скидки (лето, зима), возможность торга, низкий по сравнению с ожидаемым рост ипотечного портфеля банков, начавшийся уход с рынка риелторов­одиночек. Конечно, чтобы положить конец спекуляциям на рынке жилья, а также сделать его более прозрачным, лучше пользоваться не косвенными признаками, а достоверными данными по количеству и цене сделок. Такая информация оседает в Минюсте, но, по непонятным причинам, недоступна ни участникам рынка, ни покупателям  жилья,  ни  даже  масс­медиа.
Заявления отдельных застройщиков о намерении повысить цены на киевские квартиры уже в первом квартале 2008 г. выглядят как истерика и попытка взбодрить застывшего в ожидании покупателя. Усредненный прогноз экспертов и участников рынка на этот год: рост цен не выше уровня инфляции, которая прогнозируется на уровне 9,5%. Рынок из стадии рынка продавца подойдет к стадии рынка покупателя. Мы ожидаем, что в 2008 г. увеличится количество проектов новостроек эконом­класса, а чтобы вынуть деньги из пустующих квартир в новостройках, их хозяева начнут сдавать их в аренду. С этого может начаться развитие сегмента «доходных домов». По крайней мере, рынок ждет подобных проектов. Возможно, сценарий 2007 г. повторится на рынках жилой недвижимости в региональных центрах Украины. Тогда как в городах с населением менее 500 тыс. чел. потенциал роста цен еще  сохраняется.

Развитие регионов

Ушедший год стал беспрецедентным по количеству заявленных к реализации проектов, в первую очередь, в сегментах торговой и складской недвижимости в украинских
регионах. О реализации ряда проектов заявили как крупные международные и киевские девелоперы, а также те, кто начинал свой путь в девелопменте с периферии. Не только коммерческая, но и жилая недвижимость получили импульс развития вне Киева, что в первую очередь было вызвано потребностью в качественно новом жилье. Массовое решение вопроса улучшения жилищных условий в регионах привело к росту портфелей ипотечных кредитов банков на фоне вялого спроса на жилье и кредиты соответственно в Киеве. Ипотека  ушла  в  регионы.
Вероятно, выход новых игроков на региональные рынки коммерческой недвижимости продолжится. Ряд заявленных к реализации проектов логистической и торговой недвижимости начнут реализовываться в регионах. Вместе с тем, осуществление проектов торговых центров в некоторых больших городах (Днепропетровск, Севастополь, Харьков) позволит сделать выводы о приближающемся насыщении этих рынков. Отдельные эксперты говорят о том, что в крупных городах в 2008 г. созреют проекты солидных бизнес­центров, также возможно появление мультиформатных проектов. Что касается арендных ставок, то здесь прогнозы аналитиков расходятся. С одной стороны, во всех сегментах коммерческой недвижимости они считаются завышенными, с другой стороны – дефицит площадей им, как  минимум,  не  даст  снизиться.

Услуги ипотеки

В течение одного 2007 г. практически с нуля возник целый сегмент рынка – ипотечный брокеридж. Услуги посредничества между клиентом, покупателем недвижимости или земли, и финучреждением, которые с одной стороны должны защищать интересы клиента, с другой – приводить клиента банку, сегодня предоставляет 35 компаний, из них два крупных игрока, организованные по принципу «ипотечного супермаркета». Услуга получила развитие на фоне усиливающейся конкуренции между банками (сегодня ипотечные кредиты выдают более 90 финучреждений) и низкой активности реальных покупателей  жилья.
Возможен дальнейший выход мелких компаний, предлагающий услуги ипотечного брокериджа. Также не исключено появление 1­2 крупных «ипотечных супермаркетов». Ранее некоторые эксперты предсказывали выход на украинский рынок зарубежных компаний­брокеров, впрочем, отечественные игроки в это мало верят. Задача для ипотечных брокеров номер один в этом году – определиться, берут ли они плату за свои услуги с потенциальных заемщиков. На сегодняшний день, по нашей информации, большинство брокеров нацелены на то, чтобы получать комиссию и с банка, и с клиента. Задача номер два – привлечь клиента, заработать и выжить на рынке, ведь, несмотря на рекламу подобных услуг, для большинства людей они все еще  в  диковинку.

Юлия Березовская,
аналитик Украинского бизнес
канала UBC, автор и ведущая программы UBC «Недвижимость»