коммерческое строительство

В частности, в последнее время эксперты рынка отмечали низкое количество новых предложений и, как следствие, дефицит качественных площадей. Однако это лишь один из нюансов рынка торговой недвижимости, который, несмотря на свой немалый стаж по сравнению, например, с рынком логистики, все еще находится на этапе становления.

Киев

По данным «Украинской Торговой Гильдии», существенных изменений в 2007 г. на рынке торговой недвижимости Киева не произошло. Рынок продолжал развиваться в направлении укрупнения формата. Средний размер общей площади торговых центров 2007 г. – около 30 тыс. м2, аналогичный показатель 2006 г. составлял порядка 10 тыс. м2. Кроме этого, наблюдалась тенденция к территориальному смещению объектов: практически все торговые центры, возведенные в 2007 г., находятся в спальных массивах.

Согласно данным компании Astera Oncor Kiev, на конец 2007 г. общий объем площадей в ТЦ и ТРЦ в Киеве составил 608 тыс. м2, в том числе арендных площадей – порядка 415 тыс. м2. По данным аналитиков, в 2007 г. в Киеве введено в эксплуатацию всего 36 тыс. м2 торговых площадей, что на 10% меньше по сравнению  с  2006  г.

Что касается ценовой политики, то эксперты отметили существенное увеличение арендных ставок осенью 2007 г. Ряд «старых» объектов повысил стоимость аренды 1 м2 на 50 - ­70%. Сегодня арендные ставки в ТЦ на галерейные магазины находятся на уровне $150­ - 200 за 1 м2 в наиболее популярных ТЦ, в некоторых объектах ставки аренды могут быть еще выше. Свободных площадей в ТЦ Киева практически нет. Уровень вакантности не превышает 2%. Сходное мнение озвучивают и специалисты компании «ХХІ век». В этом году в силу превышения спроса на площади торговых и торгово­развлекательных центров над предложением, а также по причине стремительного роста розничного рынка и доходов населения произошел рост арендных ставок на уровне 5­ - 20%. Очевидно, что в более успешных ТЦ ставки выросли значительнее. Ставки капитализации в 2007 г. продолжали снижаться. К концу года они находились на уровне 8,5­9%.

На рынке торговых объектов Украины также отмечается увеличение спроса на большие, по сравнению с предыдущими годами, торговые площади. Наиболее востребованные размеры помещений составляют сегодня 200­ - 300 м2, что значительно превышает «раскупаемые» в 2006 г. 80 - ­120 м2.

Еще одна особенность, характерная для рынка торговых площадей Киева в 2007 г., – территориальное смещение новых объектов. Самыми привлекательными районами в Киеве, по данным компании Colliers International, для развития торговой недвижимости остаются Петровка и Оболонь с зоной охвата более 1 млн. человек, центр Киева и левый берег города. Тем не менее, если говорить о больших проектах (от 100 тыс. м2 сдаваемых площадей), все они будут развиваться либо на Окружной дороге, либо за пределами Киева. Примером является проект на Житомирской трассе, расположенный в 40  км  от  центра  столицы.

Сейчас в Киеве ведется строительство 15 торговых центров общей арендной площадью 500 тыс. м2, введение в эксплуатацию которых запланировано до 2010 г. Самыми крупными из них станут Днепровская пристань и ТЦ на Столичном шоссе. Общая площадь этих объектов будет превышать 100 тыс. м2 каждого. Среди возводимых сегодня в Киеве объектов всего лишь один стал предметом конфликтов и дискуссий – ТЦ «Троицкий». По мнению ряда футбольных экспертов, этот объект может помешать проведению матча Евро­2012. Другие проекты ТЦ и ТРЦ не вызывают на себя огонь дискуссий, однако сроки их ввода в эксплуатацию зачастую не соответствуют заявленным датам. Эксперты объясняют эту тенденцию сложностями с получением разрешительной документации. Однако ввиду массовости подобного явления и отсутствия территориальной дифференциации, можно говорить о ментальности украинцев как о его причине.

Регионы

Прошедший год ознаменовался усилением экспансии торговых центров в регионы. Это связано, прежде всего, с упомянутой выше постоянно растущей покупательской способностью и совершенствованием культуры потребления и шоппинга у населения.

Однако основная причина, повлиявшая на развитие торговых центров в регионах, – это, конечно же, постоянное удорожание земельных участков в столице. Примечательно и то, что девелоперы сегодня ориентируются не только на крупные областные центры, но и на города с населением более 200­ - 300 тыс. чел. – тенденция, характерная также для соседней России. Развитие торговой недвижимости в регионах привело к тому, что столица стала «сдавать» свои лидерские позиции по количеству метров квадратных на душу населения. Так, по данным компании Astera Oncor, на тысячу жителей столицы приходится 153 м2 профессиональных торговых площадей, тогда как в Днепропетровске – 150 м2, Николаеве – 140 м2. Эксперты Colliers также прогнозируют открытие первых торговых центров многих международных девелоперов в таких городах, как Львов, Одесса, Запорожье и Харьков. Свою оценку регионального рынка дает и компания «Мастер­Профи­Украина», по мнению специалистов которой, в 2007 г. в городах Харьков, Черновцы, Днепропетровск, Одесса, Севастополь, Тернополь, Полтава состоялось открытие ряда торговых центров общей площадью около 180 тыс. м2.

Характерное для рынка торговой недвижимости снижение ставок капитализации в регионах отличается от столичной статистики. «По наиболее качественным объектам торговой недвижимости Киева к концу 2007 года ставки составили 8,5­9,25%, а в крупных региональных центрах – 9,5­ - 10,5%», – такие данные сообщают в Jones Lang La Salle.

Строительство

В расширении рынка торговых площадей и количества качественных торговых центров напрямую заинтересованы и компании­производители материалов, использующихся для строительства быстромонтируемых зданий (БМЗ): легких каркасных профилей, сэндвич­панелей, профнастилов, металлочерепицы, гипсокартонных профилей и пр. Причина подобного интереса кроется в том, что крупные девелоперы строят ТЦ и ТРЦ на всей территории Украины, причем основная часть строительства идет именно за счет быстровозводимых зданий. Выбор именно этой технологии, в свою очередь, обусловлен несколькими факторами: скоростью возведения таких конструкций, меньшим количеством необходимой грузоподъемной техники, упрощенной системой их документального оформления и сопровождения, а также более низкой стоимостью по сравнению с иными, традиционными способами строительства. Данная совокупность достоинств дает возможность сократить сроки окупаемости возведенного объекта.

На украинском рынке представлены более 30 компаний, занимающихся БМЗ, среди которых есть отечественные и зарубежные производители. При этом постоянно растущий рынок, конечно же, привлекает новых игроков, что в свою очередь ужесточает условия конкурентной борьбы.

Специалисты ООО «ПСМ­ - Профиль» говорят о дальнейшем росте рынка в размере 30% в год, поскольку все еще есть нехватка торговых мест для операторов национального масштаба, которые сейчас идут в регионы. Торговый рынок, по мнению производителей БМЗ­конструкций, становится все более цивилизованным, и объекты торговой недвижимости будут расти «как грибы». Компания «Мастер­Профи­Украина», в свою очередь, также планирует и далее работать в сегменте торговой недвижимости: на 2008 г. доля возводимой торговой недвижимости в деятельности компании составит около 30%, еще 30% запланировано под производственные объекты и 40% под логистические центры. Увеличить объем возводимых зданий более чем на 50% (на сегодняшний день пакет компании составляет более 252 тыс. м2 торговых площадей) в наступившем 2008 г., планирует и компания «Каркас», причем основная часть роста запланирована в сегменте торговой и складской недвижимости. В прошлом году данной компанией были возведены супермаркет в Севастополе (19 тыс. м2), ТВЦ для компании «Таврия­В» в Аркадии (1 тыс. 360 м2), общественно­торговый оптово­розничный центр «Фуршет» в Киеве (11 тыс. 664 м2), многофункциональный офисно­развлекательный комплекс с торговыми помещениями в Борисполе (20 тыс. 240 м2), ТЦ «Корабельный» в  Николаеве  (38 тыс.  247 м2).

Перспективы

Специалисты говорят о сохранении и укреплении в ближайшем будущем тенденций 2007 г. Арендные ставки по­прежнему будут увеличиваться и дифференцироваться – в зависимости от успешности и территориального расположения торгового центра. На 2008 - ­2009 гг. запланирован ввод новых достаточно крупных ТРЦ в Киеве и регионах. Но в то же время нельзя с уверенностью сказать, что заявленные девелоперами сроки ввода в эксплуатацию будут соблюдены, поскольку строительство многих ТЦ, заявленных к вводу в настоящее время, задерживается. Поэтому стабилизации уровня ставок и дальнейшего их снижения можно ожидать только с 2009­ - 2010 гг. За этот период появятся новые проекты, новые форматы, существенно увеличится размер новых ТЦ. Появятся новые типы торговых центров – региональные, пауэр­центры, крупные специализированные центры. По мнению экспертов данного сегмента рынка, в ближайшие годы в Киеве возможны максимальные годовые приросты торговых площадей. Но, несмотря на это, снижения арендных ставок и повышения уровня свободных площадей не прогнозируется. В 2008­ - 2009 гг. рост арендных ставок составит 25­ - 30% в год. В то же время аналитики ожидают замедления роста арендных ставок в столице с 2010 года – до 15% в год. Ставки капитализации будут продолжать снижаться.

Киевский рынок является наиболее привлекательным в нашей стране для иностранных девелоперов и операторов. В первую очередь их привлекает наиболее емкий розничный рынок столицы (до 20% розницы Украины) и уровень дохода населения, который в два раза выше, чем в среднем по Украине. В то же время вход иностранных компаний на рынок Украины сопряжен с рядом трудностей – проблемным выделением земельных участков, отсутствием комплексных знаний о специфике работы украинского рынка недвижимости и т. д. Поэтому, по мнению операторов рынка, приход международных компаний в Украину будет в большинстве случаев осуществляться в симбиозе с отечественными девелоперами, имеющими опыт работы на рынке. В свою очередь, увеличение количества иностранных компаний на украинском рынке повысит конкуренцию, что приведет к улучшению качества создаваемых проектов, притоку западных арендаторов и развитию украинской экономики в целом.

Андрей Кравченко

Автор благодарит за помощь в создании материала компании «Украинская торговая гильдия» и «ХХІ век», ООО «Мастер - ­Профи­Украина», ИСК «Каркас»