коммерческое строительство

Стены для бизнеса

Рынок офисной недвижимости

Украинский, и в первую очередь киевский, рынок офисной недвижимости остается одним из наиболее перспективных в Восточной Европе, утверждают эксперты. В ближайшие годы, даже с учетом ввода в эксплуатацию всех заявленных на данный момент объектов, ситуация на рынке кардинальным образом не изменится. По их прогнозам, количественных и качественных изменений следует ожидать не ранее 2010 - 2011 годов.

Инвестиционная привлекательность

Объемы инвестиций в строительство коммерческой, в том числе и офисной, недвижимости в Украине продолжают расти. Это подтверждают данные Государственного комитета статистики, который сообщил, что чистый приток прямых иностранных инвестиций в Украину в I полугодии 2007 г. вырос по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года на 50,3% и составил более $2,5 млрд. При этом во II квартале 2007 г. даже несмотря на политический кризис, вызванный роспуском Верховной Рады, в страну поступило $1,945 млрд., что на $612 млн. больше, чем в I квартале. Наиболее интересными отраслями для инвестирования в I полугодии прошлого года были финансовый сектор ($1,013 млрд.), строительство и операции с недвижимостью ($333,8 млн. и $150,2 млн. соответственно), а также промышленность в целом ($820 млн.).

Чем же интересны инвесторам украинские проекты строительства офисной недвижимости? Среди факторов, влияющих на инвестиционную привлекательность таких проектов, специалисты выделяют: объемы строительства офисной недвижимости, ставки аренды, ставки капитализации, уровень вакантности и себестоимость строительства.

Рассмотрим их более подробно.

Офисное пространство

По информации компании ASTERA ONCOR Kiev, в 2007 году наиболее активный в Украине - киевский рынок офисной недвижимости - развивался по аналогии двух предыдущих лет, продолжив тенденцию стабильного роста. Развитию офисной недвижимости в столице способствуют рост экономических показателей Киева, активизация бизнессреды, выход на украинский рынок новых компаний. Но, как и в предыдущие годы, выведенные на рынок новые офисные площади не оказали существенного влияния на сложившуюся ситуацию: сохранились и дисбаланс спроса и предложения, и низкий уровень вакантности офисной недвижимости, и рост ставок ее аренды.

По оценкам "Украинской Торговой Гильдии" (УТГ), всего в Киеве по итогам первого полугодия 2007 года работало порядка 110 бизнесцентров всех классов (из них объектов класса "А" и "В" - не более 50). При этом общая площадь профессиональной офисной недвижимости города составила около 472 тыс. м2. Для европейской столицы эта цифра крайне низка, считают в УТГ. По информации Вадима Непоседова, генерального директора

"Украинской Торговой Гильдии", в Киеве в 2007 году было введено в эксплуатацию порядка 166 тыс. м2 офисных помещений классов "А" и "В" (14 объектов), что составило около 71% от заявленного объема.

"В общей структуре предложения столичного рынка преобладают помещения класса "В" - они занимают около 60% от общего объема профессиональной офисной недвижимости, - рассказывает Андрей Плюгин, директор ASTERA ONCOR Kiev. - Офисы "А" класса и близкие к ним по качеству проекты класса "В+" имеют практически идентичную емкость - примерно по 16%. Оставшиеся 33% приходятся на площади класса "С". Большинство из заявленных на 20072008 гг. объектов позиционируются в классе "В". Новое предложение на рынке офисной недвижимости формируется как за счет строительства новых бизнесцентров класса "А", "В" и "В+", так и за счет реконструкции старых административных зданий. Тем не менее, процент прироста качественных площадей за счет реконструкции уменьшается".

Несколько иную структуру киевского рынка офисной недвижимости представила компания Real Estate Solutions. "В общей структуре предложения столичного рынка помещения класса "В" составляют около 49%, класса "А" - 15%, класса "В+" - около 17%, площадей класса "С" - примерно 19%, - рассказывает Сергей Карамнов, президент компании Real Estate Solutions. - Из того, что запланировано к вводу в эксплуатацию, 75% составляют бизнесцентры классов "А" и "В+". Это должно изменить структуру рынка, увеличив удельный вес высококлассных объектов. Однако попрежнему проекты класса "В" будут лидировать в общей структуре рынка".

Эксперты значительно разошлись в своих оценках объема киевского рынка непрофессиональных офисных помещений (переоборудованные квартиры, старые административные здания, нежилые помещения жилых домов и т. д.) - ориентировочно он составляет от 1,2 млн. м2 до 5,5 млн. м2.

Другие города Украины, даже "миллионники", отстают от столицы по темпам роста объемов строительства офисной недвижимости. По подсчетам "Украинской Торговой Гильдии", в регионах работает немногим более 50 профессиональных бизнес­центров. Поэтому существует еще более глубокий, чем в столице дисбаланс в структуре предложения офисных помещений - доля площадей высоких классов крайне низка. Более 80% офисного фонда приходится на непрофессиональные помещения.

Медленно, но уверено развивается рынок офисной недвижимости Восточного региона страны, считают специалисты "Украинской Торговой Гильдии". Одним из наиболее перспективных городов в Восточном регионе страны является Харьков. "На конец 2007 года сегмент бизнесцентров города был представлен 10 объектами класса "В". При этом, фонд качественных функционирующих площадей БЦ Харькова составил примерно 5060 тыс. м2. Темпы ввода новых объектов не удовлетворяют растущий спрос со стороны компаний города. Дефицит на протяжении нескольких лет изрядно превышал объемы введенных площадей", - прокомментировали ситуацию в УТГ.

Уровень вакантности

Уровень вакантности профессиональных офисных площадей и в столице, и в регионах продолжает оставаться крайне низким. Ведь "в Киеве индекс предложения офисных площадей классов "А" и "В" в настоящий момент находится на уровне 0,27 м2 на душу населения. В то же время в Праге этот показатель составляет 1,67 м2/чел., в Варшаве - 1,50 м2/чел., в Будапеште - 1,23 м2/чел. Только при достижении этих показателей можно будет говорить о том, что киевский рынок офисов вступил в стадию стабилизации и насыщения, - рассказывает Андрей Плюгин. - А пока вакантность офисных площадей держится на очень низком уровне: около 1,5% в сегменте профессиональных и 68% для непрофессиональных офисных помещений. Свободное предложение офисов класса "А" и "В+" практически отсутствует. Помещения арендуются, как правило, на срок от одного до трех лет, иногда - до пяти лет (крупными и стабильно развивающимися компаниями)".

С такой оценкой согласен и Александр Марченко, аналитик управляющей компании "Тико­Констракшен": "Сегодня уровень вакантности высококачественной офисной недвижимости составляет не более 10%, а офисов класса "А" - не более 2%.

И в ближайшие несколько лет насыщение украинского рынка офисной недвижимости маловероятно".

Текущее состояние на рынке офисной недвижимости характеризуется острой нехваткой профессиональных помещений. В Киеве неудовлетворенный спрос, по разным экспертным оценкам, составляет от 400 до 800 тыс. м2. "Новые объекты вводятся в эксплуатацию уже на 90% заполненными арендаторами, - рассказывает Сергей Карамнов. - До того времени, пока спрос будет доминировать над предложением и на рынок не выйдет достаточное количество профессиональных офисных площадей, каких­то значительных изменений в показателях вакантности киевских бизнесцентров не предвидится".

В столице высоким спросом пользуются офисные центры, расположенные в центральном деловом районе города и на Подоле. Вместе с тем, происходит расширение географии спроса, обращают внимание специалисты ASTERA ONCOR Kiev. "Все большее число арендаторов согласны рассматривать для размещения офиса прилегающие к центру, и более отдаленные от него районы столицы (проспект Бажана, Петровка, в районе станции метро Левобережная), - рассказывает Андрей Плюгин. - Увеличивается спрос на офисную недвижимость в Соломенском, Оболонском и Голосеевском районах Киева".

Наибольшей популярностью в офисах класса "А" и "В" сегодня пользуются помещения блоками от 100 до 400 м2, среди офисов класса "С" наиболее востребованы помещения площадью до 120 м2.

Ценовая конъюнктура

Два последних года ознаменовались для Украины значительным ростом ставок аренды площадей в профессиональных офисных зданиях и цен на их покупку. "Нехватка профессиональных офисных помещений поспособствовала усилению рыночных позиций владельцев офисных центров, сделав возможным беспрецедентное повышение арендных ставок: примерно на 40% в 2006 году и на 18% в первом полугодии 2007 г., рассказывает Сергей Карамнов. -

Наибольшими темпами росли арендные ставки в офисах класса "А", поскольку предложение в данном сегменте крайне ограничено".

По мнению экспертов, именно недостаток предложения профессиональной офисной недвижимости является основной причиной роста ставок аренды. "В отличие от ситуации на первичном рынке жилья, где рост цен обусловлен подорожанием стройматериалов и строительных работ, инфляцией, удорожание профессиональных офисных помещений во многом продиктовано потребностью рынка и существующим дефицитом, - отмечает Александр Марченко, аналитик управляющей компании "Тико­Констракшен". - Мы считаем, что до 2010 года - до ввода в эксплуатацию всех ранее заявленных бизнесцентров, а также многофункциональных комплексов с офисной составляющей, - стоимость аренды может возрасти, как минимум, в 1,4 раза".

Хотя по этому поводу есть и другое мнение: часть экспертов считает, что уже в этом году начнется снижение темпов прироста арендных ставок, так как ввод в эксплуатацию строящихся бизнесцентров и офисных зданий приведет к насыщению и стабилизации рынка. "Исходя из визуальной оценки строительных площадок, реальность реализации многих проектов в заявленные сроки вызывает сомнения, - отвечает на такие доводы Андрей Плюгин. - Прогнозные показатели роста объема предложения офисных площадей в 20082009 гг. - 200250 тыс. м2 в год. Таким образом, с учетом ежегодного роста объема спроса на 510%, насыщение рынка произойдет не ранее 20102012 гг.".

К основным факторам, которые в настоящее время определяют стоимость аренды офисного помещения, специалисты относят соответствие характеристик офиса заявленному классу здания, размещение в центральной части города и престижность его месторасположения. По данным компании ASTERA ONCOR Kiev, стоимость аренды столичных офисов класса "А" сегодня иногда достигает и $100 за 1 м2/мес., для класса "В" средняя ставка составляет $3550 за 1 м2/мес.,для офисов класса "С" и непрофессиональных переоборудованных помещений в периферийных районах города - $2535 за 1 м2/мес., а в историческом центре столицы "квартира под офис" по стоимости аренды практически не отличатся от профессиональных бизнесцентров классов "А" и "В".

"Как ни парадоксально, уровень арендных ставок в офисных и бизнесцентрах Киева на сегодняшний день значительно превосходит уровень арендных ставок в Афинах, Вене, Праге, Софии и Риме, но уступает Москве, Парижу и Лондону. Данная ситуация обусловлена, в частности, субъективно­спекулятивными факторами", - резюмирует Андрей Плюгин.

Рентабельность проектов

По информации компании ASTERA ONCOR Kiev, рентабельность проектов офисной недвижимости в 2006 г. составляла 1020%. По мере насыщения рынка ожидается постепенное ее снижение до уровня 910%.

Свой вклад в снижение рентабельности проектов строительства офисной недвижимости вносит подорожание строительных материалов. Главными причинами подорожания стройматериалов в 2007 г., которое составило 1520%, стали регулярный рост цен на энергоносители и повышение тарифов на железнодорожные перевозки. В 2007 году наиболее ощутимым был рост цен в сегменте так называемых "внутренних стройматериалов": на металл, цемент, кирпич, щебень. Чуть меньше выросли цены на импортируемые стройматериалы, к примеру, на электрооборудование. В то же время, вследствие постоянного подорожания цветных металлов, наблюдался стабильный рост цен на кабельнопроводниковую продукцию.

Материалы и оборудование

Успешность того или иного бизнесцентра определяется не только его выгодным месторасположением или наличием парковки, но и высокими стандартами самого здания: внешним видом фасада, качеством внутренней отделки, уровнем инженерных систем и коммуникаций и т. д. Какие материалы применяются сегодня при строительстве бизнесцентров?

Вот некоторые из них:

Фасады. Сегодня в Украине популярны системы скрепленной теплоизоляции и навесные вентилируемые фасады. Системы скрепленной теплоизоляции применяются в строительстве зданий без каких­либо ограничений по высоте строений, их конфигурации и назначению. Это обстоятельство, наряду с длинным списком достоинств "мокрых" фасадов, вывело их в лидеры рынка фасадных систем.

Напомним основные преимущества, которые дает применение фасадной технологии утепления с отделочно­декоративным штукатурным слоем:
• снижение стоимости строительства (не надо уменьшать теплопотери здания за счет толщины кирпичных или железобетонных стен, облегчается вес конструкции здания, а это отражается и на конструкции фундамента);
• удешевление стоимости эксплуатации (сокращаются затраты на отопление и кондиционирование, снижается цена на монтаж систем отопления и кондиционирования здания);
• конструкция здания защищена от разрушающих атмосферных и температурных воздействий (срок службы строительных конструкций здания увеличивается).

Основные составляющие навесного фасада - подоблицовочная конструкция, теплоизоляционный слой и защитно­декоративный экран (облицовка). Между теплоизоляцией и облицовкой устроен вентиляционный канал. Основные моменты, которые необходимо учитывать при проектировании, - кривизна стены; вентиляция воздушного зазора фасада; учет воздухопроницаемости стен. В настоящее время на украинском рынке представлены навесные фасады, в которых в качестве облицовочных материалов используются: асбесто­, фиброцементные и керамогранитные плиты, мелкоштучные плиты из высокомарочного бетона, алюминиевые и стальные панели и кассеты, сайдинг, композитные материалы и др.

Кровля. Выбор кровельного материала определяется в первую очередь типом крыши. Скатные крыши, как правило, кроют металлочерепицой или битумной черепицей, а плоские - еврорубероидом или полимерными мембранами.

При выборе металлочерепицы особое внимание уделяется таким характеристикам, как толщина листа, точность его геометрии и покрытие. По словам операторов рынка металлочерепицы, в настоящее время происходит смещение потребительских предпочтений по такому критерию, как покрытие. Полиэстер уступает место более качественным покрытиям - матовому полиэстеру и пураловой группе покрытий. Металлочерепица также может иметь покрытие и из натурального камня. Основа такого кровельного материала - стальной лист, покрытый с двух сторон алюмоцинковым сплавом. В отличие от обычного оцинкованного листа, стальной лист, покрытый алюмоцинком, остается защищенным от коррозии в местах контакта с внешней средой, а также на срезах. На лицевую сторону стального листа нанесен гранулат натурального камня, защищенный слоем акрилата. В сегменте битумной черепицы заказчики также постепенно переходят на более качественные и, соответственно, более дорогие материалы.

Кровельные мембраны формируют, как правило, однослойные мягкие кровельные покрытия. Мембрана ЭПДМ обладает высокой эластичностью и малым весом. Армированная полиэфирной сеткой ПВХмембрана отличается высокой прочностью на прокол, обладает хорошей деформационной способностью. Применение ПВХмембран оправданно в тех случаях, когда выровнять подкровельную поверхность по каким­либо причинам невозможно. Применение ТПОмембран - материалов на основе термопластичных полиолефинов - целесообразно там, где они имеют сложную конфигурацию или где велик риск механического повреждения кровельного ковра (на эксплуатируемых крышах).

Внутренняя отделка.
Из современных способов отделки поверхности потолка наиболее популярны натяжные и подвесные конструкции.

Материалы, используемые для создания натяжного потолка - тонкая и прочная поливинилхлоридная пленка или полиэстровая ткань с полиуретановой пропиткой, а также алюминиевый или пластиковый каркас. Подвесные потолки бывают нескольких типов, в зависимости от материалов, из которых они изготовлены. Металлические потолки могут быть кассетными, реечными, решетчатыми, сетчатыми. Зеркальные и сетчатые очень эффектны в косметических и выставочных салонах, в магазинах и других помещениях общественного и личного пользования. Ячеистые потолки "грильято" пред ставляют собой сплошную металлическую решетку, визуально прикрывающую межпотолочное пространство. Такие потолки обеспечивают естественную вентиляцию и в то же время имеют привлекательный внешний вид за счет разных видов дизайна и цвета. Эти конструкции наи­более распространены в местах общественного пользования магазинах, кафе, ресторанах, торгово­развлекательных центрах. Подвесные потолки на основе плит из минерального волокна обеспечивают прекрасную звуко­ и теплоизоляцию помещения, поэтому их часто называют акустическими. Благодаря разнообразию не только цвета, но и фактуры плит, можно подобрать потолочные конструкции для любых помещений. Гладкие плиты из минерального волокна обладают способностью хорошо отражать свет, тем самым повышая общую освещенность помещения. Тисненые и перфорированные модели чаще используются для обеспечения звукопоглощения. Для отделки поверхности потолка, наряду с натяжными потолками, используют и гипсокартонные конструкции.

Офисные перегородки делятся на три основных типа: стационарные, мобильные и раздвижные. Все они изготавливаются из стального или алюминиевого каркаса и панелей (гипсокартон, ДВП, ДСП, стекло, дерево и др.). Их основные отличия в том, что стационарные перегородки прочно крепятся к стенам и полу, мобильные - представляют собой легко трансформируемые системы (модули таких перегородок соединяются между собой специальными стойками), раздвижные - имеют потолочную направляющую, по которой на подвесах передвигаются модули.

Климатические системы. Чтобы воздух в офисном помещении был свежим, а люди могли полноценно работать устанавливают специальные инженерные системы - системы вентиляции и кондиционирования. Они не только обеспечивают приток свежего воздуха в помещения, но при необходимости очищают, охлаждают или нагревают воздух. Системы вентиляции и кондиционирования имеют существенное различие. Вентиляция - естественный или искусственный регулируемый воздухообмен в помещениях для удаления избытков теплоты, влаги, вредных веществ, а также для обеспечения чистоты воздуха в обслуживаемой зоне. В то время как кондиционирование воздуха это создание и автоматическое поддерживание в закрытых помещениях оптимальных показателей температуры, влажности, чистоты, состава и скорости движения воздуха. Решать все вышеперечисленные задачи призвана целая армия оборудования.

При выборе климатической техники для объектов коммерческого назначения специалисты советуют обращать внимание, прежде всего, на рентабельность оборудования, а не на его цену. То есть выбирать необходимо то оборудование, которое позволит быстрее вернуть инвестиции, а не то, которое дешевле. При выборе климатического оборудования необходимо обратить внимание на его энергоэффективность, сроки поставки оборудования, надежность его эксплуатации, простоту монтажа, длительность гарантии, уникальность характеристик, наличие авторизированных сервисных центров обслуживания.

Подводя итог краткому обзору материалов и оборудования, которые используются при строительстве офисной недвижимости, следует сказать, что все они, в первую очередь, должны быть качественными и надежными.

Тенденции рынка офисов

Эксперты рынка офисной недвижимости отмечают, что на данном этапе развития для рынка характерны: