коммерческое строительство

Вопрос хранения автотранспорта сегодня актуален как никогда, и с каждым днем будет становиться все важнее. Тем более, что каждому автовладельцу приходится решать вопрос парковки как минимум дважды: на ночь возле дома и днем в районе работы. Так что вопрос сооружения различных парковочных и гаражных комплексов очень важен для любого города. Кроме того, наличие достаточного количества машиномест – важный элемент инфраструктуры и дополнительный плюс в рыночной привлекательности для любого объекта, будь то жилой дом, гостиница, торговый или офисный центр. Обеспечить это можно различными способами.

Постановка задачи

В первом полугодии жители нашей страны приобрели примерно 315 тыс. новых легковых автомобилей, и все они дополнили поток транспорта, уже двигавшегося по нашим дорогам до того. Машин становится все больше; по разным данным, только по улицам столицы колесит более 800 тыс. авто, 232 тыс. машин – в автопарке Харькова, примерно такие же пропорции и в других городах Украины. При этом собственным «жильем» в разных городах обладает лишь от 30% до 70% автомобилей.

Проблема наличия организованных мест стоянки имеет два аспекта: общегородской и точечный. Разумеется, что в достаточном обеспечении машино-местами, в первую очередь, заинтересованы власти городов как представители городского населения. Однако в условиях постоянного дефицита финансов для решения важнейших инфраструктурных задач экономики вопрос этот находится в прямой зависимости от того, какое внимание паркингам (в рамках своих проектов) уделяют отдельные девелоперы. Городские власти в этой ситуации могут лишь создавать как стимулирующие обстоятельства, так и обязательные требования к застройщикам, вынуждающие их обустраивать парковочные сооружения.

Рыночная целесообразность

Существенна и рыночная ситуация, которая в последнее время добавляет застройщикам поводы для подобного строительства. Спрос, как говорится, рождает предложение.

Как отметил Алексей Говорун, заместитель генерального директора по стратегическому развитию и маркетингу компании ТММ, «сегодня конкуренция на рынке жилой недвижимости усиливается и разворачивается в качественном измерении. Покупатель становится более взыскательным и обращает внимание не только на цену недвижимости, но и на соответствие объекта заявленному классу, на его характеристики: удобную планировку и внутреннюю отделку квартир, благоустроенную придомовую территорию, наличие объектов инфраструктуры и наличие паркинга, который становится обязательным требованием в реализуемых объектах жилой недвижимости. В связи с этим реализация строительными компаниями объектов жилой недвижимости с паркингами становится нормой. Это дает объекту недвижимости дополнительные преимущества в условиях растущего спроса на качественную жилую недвижимость».

Поддерживает эту мысль и Виктория Каратанова, руководитель аналитической службы Группы компаний «Проконсул». По ее словам, «наличие качественного современного паркинга позитивно отражается на инвестиционной привлекательности объекта, и хотя он не является главным фактором при определении класса жилья, рекомендуется 1-2 парковочные места на квартиру в зависимости от класса жилья». Неудивительно, что в классификаторе жилой недвижимости, утвержденном «Украинской Строительной Ассоциацией», требования к паркингу занимают одно из ключевых мест среди «строительных и технических характеристик здания и его конструктивных элементов».

В принципе, все это касается и важности наличия достаточного количества парковочных мест в офисных и торговых центрах. Деятельность компаний и организаций подразумевает обеспечение эффективной работы сотрудников. Важны для этого не только оборудованное рабочее место или, скажем, возможность организации обеда, но и существование парковочной территории, содержащей необходимое количество машино-мест. То же можно сказать о гостиницах, не забыв при этом о клиентах компаний и гостиниц.

Паркинг также является обяза­тельным элементом инфраструк­туры торгового и торгово-раз­вле­кательного центра, причем здесь он должен с запасом обеспечивать потребности как сотрудников, так и большого количества клиентов. Как говорит Виктория Каратанова, «от наличия паркинга в значительной степени зависит посещаемость объекта, и при постоянном увеличении количества ТЦ на рынке, роста конкуренции и увеличении количества автомобилистов будет играть роль конкурентного преимущества».

В соответствии с рекомендуемыми рыночными показателями, вместительность паркинга должна определяться исходя из соотношения 4-8 машино-мест на 100 м2 общей площади ТЦ. Даже если оно находится в центре города или возле станции метро, наличие его обязательно – иначе львиная доля клиентов больше не посетит этот объект.

Отметим, что это может быть как подземный или надземный стационарный объект, так и простая стоянка, но обязательно с размеченными местами для стоянки, схемой проезда.

Наконец, паркинг – важная составляющая профессионального складского и логистического комплекса. Причем в случае складских и торговых помещений необходимо предусмотреть не только стоянки для сотрудников и клиентов, но и места для простоя автопоездов.

Официальные и рыночные нормы

Обеспечение достаточного количества парковочных мест – необходимое требование при проектировании и строительстве любого объекта недвижимости, и в случае несоблюдения данного условия проект не будет согласован. Это подтверждают и обсуждения различных проектов на архитектурно-градостроительных со­ветах всех украинских городов.

При этом расчетное количество машино-мест в нашей стране регулируется строительными нормами ГОСТ 360-92 «Градостроительство. Планирование и застройка городских и сельских поселений». Правда, нормы эти не совсем соответствуют рыночной классификации объектов. Так, например, нет понятия офисных центров, но регулируется обеспеченность парковочными местами учреждений общественных и научных организаций. Для таких объектов на 1 тыс. работающих должно иметься не менее 20 машино-мест. С учетом того, какая площадь рабочего места должна обеспечиваться для служащих, такие нормы, мягко говоря, невелики, и рыночные требования (не менее 1 машино-места на 100 м² общей площади) выше государственных в несколько раз. Это и приводит к тому, что служащие вынуждены пользоваться тротуарами и подъездными дорогами для парковки.

Для торговых центров норма в ГОСТ существенно выше – 12 машиномест на 100 м² торговой площади ТЦ. Но минусом является то, что привязка идет не к общей площади: это позволяет некоторым девелоперам заявлять небольшую долю торговой площади в составе общей и экономить на оборудовании парковочных площадей.

Впрочем Минрегионстрой, как отметил еще весной министр Василий Куйбида, создал рабочую группу, которая должна разработать изменения к ГОСТ 360-92. Также отметим, что, кроме вместительности, к паркингам предъявляются и иные требования: качество, пожарная безопасность, эргономика и т. д.

Варианты решения проблемы

Для решения проблемы загруженности городских улиц местные власти прилагают различные усилия: ужесточают требования к застройщикам относительно наличия паркингов в новых проектах, разрабатывают проекты обустройства подземных и надземных парковочных центров. Меняются и требования по отношению к парковке автомобилей вдоль улиц. В Европе, кстати, зачастую ограничивается движение транспорта в центральной части города, обустраиваются «перехваточные» парковки. В Киеве местные власти на днях решили обустроить пандусные въезды вдоль бордюрного камня проезжей части, и тем самым увеличить количество мест для парковки. Правда, этот метод возможен не на всех улицах, да и в целом – кардинально решить проблему не может.

Нужны гаражные комплексы, а более того, важно наличие достаточного количества паркингов (подземных или надземных, одно- и многоярусных) и ангаров.

Гаражи металлические и «капитальные»

«Капитальный» гараж ценится с давних пор, причем для многих он является местом хранения не только автотранспорта, но и запасов продуктов. Особенно он хорош в том случае, если там есть хорошая вентиляция. Расположение гаража в охраняемом кооперативе придает дополнительную ценность такому объекту. Под металлической крышей машина, конечно, сохраняется лучше, чем под открытым небом. Потому растут цены на этот вид недвижимости, повышается и стоимость арендной платы.

Главный минус такого хранения автомобилей – неурегулированность земельного вопроса. Ведь гараж занимает определенный земельный участок, а значит, его владелец должен быть собственником и земли, на которой он построен. Но, в отличие от паркингов, объекты эти в любой момент могут быть признаны незаконными постройками и пойти под снос, перестав быть недвижимостью. Все дело в том, что большая часть владельцев гаражей, на самом деле, не являются собственниками земли, то есть не имеют на это правоустанавливающих документов. Поэтому нотариально оформить продажу таких гаражей невозможно.

Немного иначе обстоит дело в гаражных кооперативах. Там владельцы на самом деле являются членами сообщества, и при продаже гаража в действительности просто переоформляют свое членство на другого человека. В таком случае хотя бы на срок аренды земли для гаражного кооператива его «пайщики» практически застрахованы от неожиданностей.

Паркинги бывают разные

Вид паркинга определяется исходя из характеристик проекта, планов инвестора и экономической целесообразности. Возможность строительства определяется также техническими параметрами: наличием и расположением подземных коммуникаций, подземными водами и общей геологией земельного участка.

Одноуровневые наземные паркинги, или, попросту говоря, стоянки, применимы, в первую очередь, для объектов, располагающихся не в центральных частях города. Здесь можно соблюсти лишь минимальные требования к офисным и торговым объектам по наличию парковочных мест, но в окраинных районах количество и стоимость земли таковы, что позволяют девелоперам создавать немалые по площади стоянки. Сэкономив при этом как на проектно-изыскательных, так и на строительных работах.

Стоимость создания такого паркинга можно оценить в сумму порядка $50-100 за м2, в то время как многоуровневый объект обойдется уже в сумму до $200 за м2. Большая стоимость возведения многоэтажных паркингов в центральных районах города нивелируется дороговизной земельных участков. В таком случае экономится площадь.

Цена на создание подземного паркинга составляет примерно $500-1000 за м2. Все зависит от инженерно-геологических условий. Конечно, это сложный объект, и, несмотря на отсутствие повышенных требований к качеству внутренней отделки таких помещений, стоимость строительства 1 м2 подземного паркинга может достигать стоимости строительства самого сооружения. Причем цена эта – за одноуровневый подземный паркинг. Устройство многоярусных паркингов под землей слишком затратно и применяется в исключительных случаях, когда иной вариант невозможен. В Киеве такой паркинг имеется под офисным центром «Парус» на углу ул. Мечникова и бул. Леси Украинки.

При этом любой паркинг должен представлять собой единое пространство с разметкой, указывающей границы машино-мест, либо разбитое на боксы пространство. Среди требований, предъявляемых к современным паркингам, есть такие, как круглосуточная охрана, удобство въезда и выезда, наличие систем гидроизоляции, вентиляции, пожаротушения и дымоудаления, качественное освещение и управление микроклиматом. Необязательные, но полезные качества – наличие моек, сушек, расположение на въезде систем антиобледенения.

Что касается количества машино-мест, то предусмотренные строительными нормами требования – 2,3х5 м. Для многих автомобилей этого недостаточно, тем более, что их нужно не только разместить, но и припарковать. Потому правильно, если нормы эти выполняются с запасом, хотя бы в полметра по каждой оси.

Отдельно скажем о том, что вложения в многоэтажный паркинг как отдельный проект пока мало интересуют девелоперов.

Автоматизированные паркинги

Такие виды паркингов, называемые также кассетными, получили широкое распространение на Западе: передвижение в них осуществляется без участия водителя, на автоматических лифтах-подъемниках. Они позволяют эффективно решать проблему размещения большого количества автомобилей на ограниченной площади – 108 автомобилей может разместиться на территории в 14 м2.

Наши ученые пошли еще дальше. Институт парковочных систем совместно с предприятием «СавВАТС» разработал парковочный комплекс, где каждый его сегмент способен одновременно принимать и выдавать до 12 машин при скорости подъемника 60 м/мин. Таким образом, пропускная способность паркинга на 100 ячеек достигает 2,4 тыс. машин в сутки. Принцип их действия такой: машина подается на платформу, расположенную у въезда в здание паркинга, платформа с машиной подается по рельсам в лифтовую шахту, подъемник поднимает машину на этаж со свободной ячейкой.

Немаловажно и то, что такой вид паркинга позволяет уменьшить негативное влияние на экологию окружающей среды. Ведь наибольшее количество выхлопных газов автомобили выделяют в моменты трогания с места и переключения передач, которых может быть немало при осуществлении въезда на парковочное место. Здесь же автомобиль попадает в свою «ячейку» с неработающим двигателем.

Так что этот вид паркингов можно считать наиболее перспективным для современных крупных городов.

Ангары

Рост рынка коммерческой и складской недвижимости предполагает и рост спроса на объекты хранения автотранспорта, и привычными уже паркингами или стоянками удовлетворить его можно не всегда. Например, для торговых, а в особенности для складских, логистических центров очень важно наличие достаточного количества мест для простоя и хранения грузового автотранспорта, в том числе автопоездов.

Для этих целей могут использоваться ангары – крупные помещения, предназначенные для стоянки, техобслуживания и ремонта машин и механизмов разного типа. Кроме того, они могут применяться для хранения разного рода продукции, оборудования, организации мастерских или подсобных помещений, и даже спорткомплекса.

Кстати, ранее слово «ангар» обозначало «помещение для хранения авиационной техники», но в современном понимании ангары стали более многопрофильными объектами, и некоторые строители даже выделяют различные их типы: складского, промышленного/производственного, спортивного и коммерческого назначения.

Ангары могут быть также прямостенного (или вертикальные, с вертикальными стенами), шатрового, арочного и полигонального типа.

Капитальные сооружения в последние годы чаще всего выполняются по быстровозводимой технологии. Достоинство металлоконструкций, при помощи которых происходит строительство быстровозводимых ангаров, состоит в том, что они удобны в транспортировке, не требуют особых условий перевозки и погрузки/разгрузки. Прямостенные могут иметь несколько пролетов и этажей. Ширина пролетов зависит от этажности здания: в одноэтажном они могут достигать 40 м с шагом колонн до 9 м. В таких ангарах возможна установка кранового оборудования и подъемников.

Ограждающие конструкции их стен чаще всего формируются из сэндвич-панелей, а кровля – из профнастила. Ангары могут быть холодными и теплыми. В первом случае стены чаще всего ограждаются оцинкованным профлистом. Внутренние перегородки выполняются из пеноблоков, кирпича, стеновых панелей, профилированного листа или обшитого гипсокартоном каркаса (в зависимости от назначения здания).

Кроме капитальных, могут применяться и временные ангары, например, мобильные тентовые. Они состоят из сборно-разборного металлокаркаса и покрытия из высокопрочной тентовой ткани, прочной и выдерживающей различные атмосферные воздействия. Для крепления тентового покрытия к каркасу используются тросы, люверсы, скобы, шнуры, ремни, а сам каркас может монтироваться на бетонную площадку с креплением анкерными болтами или на свайный фундамент. Эти ангары можно также укомплектовать воздухонагревателями, внутренним освещением, приточно-вытяжной вентиляцией и т. д.

На сегодняшний день в странах Европы при строительстве ангаров наиболее актуально применение технологии самонесущих арочных профилей – профнастил, изогнутый в арку заданного радиуса.

Благодаря механическим свойствам данные профили позволяют перекрывать пролеты до 20 м при украинских снеговых нагрузках без дополнительных каркасов и прогонов. Это существенно снижает затраты на материалы и сроки монтажа. Кроме этого, возможность установки двухслойных систем с помощью распорных деталей, между которыми располагается теплоизолирующий материал, позволяет получать теплоизоляционную систему типа «сэндвич-панели» и увеличить ширину пролета, а также достигнуть огнестойкости структуры до 90 минут.

По словам Олега Тимошенко, коммерческого директора ООО «Стройиндустрия», строительство ангара с применением арочных конструкций, по сравнению с использованием при этом каркаса из стандартных профилей, обеспечивает экономию в размере 100%.

Стоимость и ситуация на рынке

Спрос зачастую рождает не только предложение, но и изменение цен: рынок паркингов и гаражных услуг хранения подхватил эстафету бурного роста у жилья. В Киеве за год место в паркинге в доме эконом-клас­са подорожало в среднем с $15 до $23 тыс., в доме бизнес-класса – с $25 до $50 тыс. Не отстают и регионы, цена парковочного места в Харькове составляет в среднем порядка $15 тыс., в Одессе и Донецке колеблется в промежутке $15-30 тыс.

Растущий спрос стал причиной роста цен и на гаражи, в особенности «капитальные». Так, в Киеве металлический гараж стоит порядка $7-20 тыс., а кирпичный гараж с погребом и смотровой ямой потянет на сумму в $15-25 тыс. и больше. В Харькове капитальный гараж обойдется в $7-15 тыс., во Львове, Одессе и Донецке – в $5-25 тыс. Металлические гаражи в кооперативах стоят $2-10 тыс. как в Киеве, так и в регионах. Аренда обойдется в сумму $50-150 в месяц, в зависимости от расположения и качества гаража. Стоимость одного машино-места в автоматизированном паркинге – порядка $5 тыс.

Стоит заметить, что в усиленном повышении спроса иногда виноваты и застройщики, которые не выпол­няют распоряжения местных властей и не обеспечивают новостройки достаточным количеством парковочных мест. Встречаются и технологические проблемы, например, с микроклиматом и вентиляцией. Все это связано с желанием обеспечения максимальной экономии, поэтому выбирая объект, будьте внимательны при проверке не только жилого, офисного или торгового помещения, но и паркинга. Конечно, ответственные застройщики, заботящиеся о собственной репутации, не допускают подобных «просчетов».

Тем более, что при желании строительства зданий как объектов для инвестиций и развития долгосрочного бизнеса в строительной отрасли создание качественных и оборудованных паркингов должно привлекать девелоперов.

Дмитрий Падалка

Редакция благодарит за помощь в подготовке материала Группу компаний «Проконсул» и компанию ТММ