коммерческое строительство

Динамика экономического развития Украины, рост ВВП и доходов населения, а также активизация предпринимательской деятельности обусловили увеличение потребности в коммерческой недвижимости. Это приводит к тому, что растут также потребности в качественных складских помещениях. И спрос в этой сфере значительно превышает предложение. При этом следует отметить, что украинский рынок складской недвижимости характеризуется пока еще наименьшей развитостью среди прочих секторов строительства коммерческой недвижимости.

Классификация

Все складские площади подразделяются на несколько классов, в порядке снижения качества: А, В, С и D.

Наиболее высоким качеством характеризуются складские помещения класса А, которые должны отвечать целому ряду требований. Так, эти помещения должны быть в виде вновь построенных быстромонтируемых одноэтажных зданий с металлическим каркасом в основе и легкими навесными панелями в качестве ограждающих конструкций. Также среди обязательных условий наличие высоких потолков, позволяющих установить многоуровневые стеллажи; современных инженерных сетей; противопожарных систем и регулируемого климатического оборудования; развитой транспортной инфраструктуры и профессионального управления. Кроме того, располагаться они должны поблизости от основных магистралей, причем как автомобильных, так и железнодорожных путей.

Склады класса В могут находиться в реконструированных складских или производственных помещениях, как в один, так и два этажа, остальные же требования в целом совпадают  с  таковыми  для  складов  класса  А.

Классы С и D – это склады низкого качества, расположенные в помещениях любого типа и в любой зоне застройки. Как правило, для этих целей используются пустующие нереконструированные производственные помещения, в том числе подвальные и полуподвальные, а также бывшие объекты гражданской обороны, переоборудованные  под  склады.

Состояние рынка

Особенно мала пока что доля складских помещений высокого класса в объеме предлагаемых к аренде площадей. Связано это с тем, что большая часть современных складов находится в собственности крупных компаний, которые используют их самостоятельно, не предоставляя в аренду. Однако ожидается рост именно этого сегмента

рынка, поскольку все заявленные новые проекты строительства предполагают строительство складских помещений и целых логистических комплексов высокого класса. Кроме того, повышается требовательность клиентов, ожидающих от такого рода помещений высокого качества обслуживания. Связано это также с приходом на наш рынок иностранных инвесторов. При этом можно считать, что складские комплексы класса В могут быть компромиссным решением в соотношении цена - качество.

Дефицит складских помещений высокого качества связан также с тем, что до недавних пор эта сфера недвижимости не рассматривалась как достаточно прибыльный объект инвестирования. Однако рост спроса постепенно изменил это представление, и сейчас уже большинство крупных девелоперов как общенационального, так и регионального уровня заявляют о планах строительства крупных логистических комплексов в районах с хорошей транспор -

тной развязкой. Появилось желание выхода на украинский рынок и у многих зарубежных складских операторов, поскольку срок окупаемости складских объектов по сравнению с европейскими странами ощутимо ниже – порядка 6 - 8 лет, притом что в Европе этот срок составляет до пятнадцати лет.

Складская недвижимость не требует высоких затрат при строительстве в сравнении с другими сферами недвижимости.

Региональная специфика

Кстати, вот уже третий год, как рынок коммерческой недвижимости перестал ассоциироваться исключительно с Киевом и еще одним - двумя развитыми городами, и сейчас суммарный объем вводимых торговых, офисных и производственных площадей в регионах превышает столичный, а в целом по Украине наблюдается значительный рост строительства или появления планов возведения объектов коммерческой недвижимости.

Происходит это и в сфере складской недвижимости, в особенности в транзитных городах, таких как Одесса, Харьков и Львов. Предполагается строительство логистических комплексов также поблизости от таких городов, как портовые Николаев и Мариуполь, промышленные Донецк, Днепропетровск и Кривой Рог,  и  других.

Расположение

Стоит отметить, что крупные складские помещения в пределах городов перестают пользоваться повышенным спросом. Это связано как с активным выносом промышленности за пределы городов и планами строительства пригородных технопарков, так и с развитием логистики в Украине, для которой более важна не близость складов к промышленным или торговым площадям, а наличие хорошей транспортной развязки. Сегодня для большинства заявленных к строительству логистических комплексов предполагается расположение их в 20 - 30 км от черты города, в непосредственной близости от основных магистралей. Допускается также расположение складов непосредственно на границе городов, к примеру, вдоль окружных дорог.

Амбициозные проекты

В ближайшие годы в одном лишь киевском регионе планируется ввести в эксплуатацию около 30 новых складских комплексов. Один из них, площадью 17 тыс. м2, предполагается разместить на Троещине, концепцию строительства разрабатывает Real Estate Solutions. Остальные же крупные проекты будут располагаться в Киевской области. Так, компания «ВС Энерджи Интернейшнл Украина» объявила, что к 2009 г. должны появиться склады на Одесской (в районе Василькова) и Варшавской (в Буче) трассах. Их площадь составит 44 и 170 тыс. м2 соответственно. В той же Буче планируется строительство специального логистического комплекса – холодильного склада общей площадью 54 тыс. м2.

Серьезные планы реализует и австрийская компания GLD Invest Group, которая поблизости от Киева планирует сдать вторую очередь West Gate Logistic, а в середине 2008 г. запустить складской центр «Терминал «Бровары» общей площадью 42,8 тыс. м2.

На трассе Киев - Житомир в 28 км от Киева складской центр класса А планирует построить компания Delin Development. Площадь логистического парка составит около 226 тыс. м2, из них 194 тыс. м2 займут непосредственно складские помещения. Другой логистический парк, под названием «Дельфин», компания намерена построить на участке в 9 км от Одессы, рядом с трассой Киев – Одесса. Площадь парка составит 122 тыс. м2, а проектированием и управлением проектов займется британская Bovis Lend Lease. Delin Development также планирует построить индустриально - логистический парк на земельном участке площадью 55 га возле поселка Песочин, что в 6 км от Харькова. Это будет контейнерный терминал на 7 га, логистический парк класса А площадью около 130 тыс. м2 (24 га), а также индустриальный парк (24 га), в котором будут производиться товары легкой промышленности. Компания приобрела участок в Харькове площадью 55 га. Начало строительства намечено на 2009 год. Реализация данного проекта займет два - три года.

Не отстают и отечественные девелоперы. Например, компания «XXI век Харьков» развивает сеть логистических комплексов по Украине. Она намерена начать строительство логистического комплекса на трассе Киев–Харьков, в 5 км от пересечения Окружной дороги Харькова и Киевской трассы, и рядом с железнодорожной магистралью Киев–Харьков. Общая площадь комплекса составит 115,76 тыс. м2. К тому же, на данный момент разработаны проекты 9 логистических комплексов общей площадью около 900 тыс. м2, в скором времени начнется строительство логистического комплекса в Вышгороде, где получено разрешение на подготовительные работы. На второй квартал 2008 запланировано согласование проектной документации стадии «П» по логистическому комплексу в Одессе. В целом, компания развивает проекты в 12 региональных городах Украины – Львове, Полтаве, Харькове, Сумах, Одессе, Симферополе, Севастополе, Борисполе, Вышгороде, Донецке, Алупке и Черкассах.

Состояние и перспективы рынка

Несмотря на большие планы строительства профессиональных складов и логистических центров, пока что не был сдан в эксплуатацию ни один крупный проект, который смог бы существенно повлиять на ситуацию на рынке. Заполняемость существующих складских помещений практически стопроцентная, а наиболее качественные объекты часто сдаются в аренду еще на стадии строительства.

Стоимость аренды профессиональных складских помещений высокого класса сейчас составляет примерно $8 - 14 за 1 м2 в месяц, в зависимости от региона и расположения объекта. Аренда таможенно - лицензионного склада обойдется в сумму примерно в 2 раза дороже, а дефицит качественных складских холодильных площадей обусловил высокие цены на этот сегмент недвижимости – около $30 - 35 за 1 м2. Арендные ставки растут примерно на 10 - 15% в год, а стоимость аренды низкокачественных площадей бывших промышленных и прочих помещений растет и еще более высокими темпами – на сегодняшний день они сдаются по цене в $3 - 7 за 1 м2 против $1,5 - 3 год - два назад.

По прогнозам экспертов, в ближайшее время ожидается рост ставок в целом по Украине примерно на 10% за год, а в столичном регионе и транзитных городах – до 15 - 20%. В то же время рост строительства новых складских площадей должен остановить повышение ставок арендной платы. Это подтверждает опыт соседней Польши: рынок складской недвижимости активно стал развиваться там десяток лет назад, и сейчас произошло его насыщение при средней арендной ставке в $1 за м2. Поэтому определенная стабилизация цен возможна уже с 2009 года, когда будут введены строящиеся крупные профильные объекты. Однако насыщение рынка логистическими комплексами вряд ли наступит в ближайшие несколько лет. Это связано с тем, что многие проекты пока что находятся на этапе строительства или же оформления прав на земельные участки.

По оценкам специалистов компании «Укрстальконструкция», к тенденциям 2007 года можно также отнести то, что практически все девелоперы стремятся осваивать строительную площадку очередями. Первая очередь предполагает строительство от 20 до 50% складских помещений, 100% административно - бытовых и 100% вспомогательных помещений. Такая структуризация процесса реализации проекта позволяет существенно ускорить сдачу объекта в эксплуатацию. Ввод первой очереди позволяет начать возврат инвестиций параллельно с проведением строительных работ на последующих очередях.

В ближайший год можно прогнозировать планомерный рост строительства объектов складской недвижимости. Основными тенденциями будут улучшение качества объектов и набора предоставляемых услуг, рост общей площади возводимых объектов и перемещение их в пригороды и в регионы. Особенно стремительными темпами ожидается развитие логистических центров в таких городах, как Харьков, Донецк, Днепропетровск, Одесса, Львов. Немалую роль в этом может сыграть подготовка к проведению чемпионата Евро - 2012.

Кроме того, свою роль сыграет и вступление Украины во Всемирную торговую организацию, что приведет к увеличению импорта и экспорта, возможному активному приходу на рынок логистических операторов и возрастанию объема транзитных перевозок грузов. Например, проблемы очередей на международном автомобильном пункте пропуска (МАПП) «Ягодин» на украинско - польской границе может решить строительство государственного грузового  таможенного  комплекса.

Кроме увеличения количества объектов, существует тенденция увеличения площади возводимых объектов, а также расширения спектра услуг, предоставляемых логистическими  центрами.

Дмитрий Падалка