коммерческое строительство

Обзор украинского рынка складской недвижимости

В докризисный период, по мнению экспертов, украинский рынок складской недвижимости был одним из самых перспективных направлений развития. Спрос на современные складские и логистические комплексы превышал существующее на рынке предложение в разы.

На профессиональные складские помещения спрос тогда оценивался в объеме около 500 тыс. м². Правда, следует отметить, что этот спрос формировался, в большинстве случаев, за счет запросов международных компаний, которые нуждались в высококачественных складских помещениях площадью от 2 тыс. до 15 тыс. м².

Но даже в тех условиях, новые проекты в данном сегменте коммерческой недвижимости реализовывались в достаточно ограниченном количестве. Сегодня кажется невероятным, что тогда эксперты оценивали окупаемость или срок возврата инвестиций, вложенных в строительство складских объектов, в среднем 6 - 7 лет.

При этом они прогнозировали, что значительный нарастающий спрос, а значит и естественный рост арендных ставок, приведет к сокращению окупаемости складов – до 3 - 5 лет, что сделает данный сегмент коммерческой недвижимости более привлекательным для инвесторов…

К сожалению, мировой финансово -экономический кризис внес существенные коррективы в развитие и украинского рынка складской и логистической недвижимости. Станет ли он снова привлекательным для инвесторов? Какие проблемы существуют сегодня на этом рынке? С помощью специалистов, на эти и другие вопросы, мы и попытаемся найти ответы.

Рыночная ситуация

По оценкам экспертов, влияние кризиса на украинском рынке складской недвижимости и складских услуг начало проявляться уже с сентября 2008 года. Основной проблемой для девелоперов стало сокращение объемов финансирования проектов со стороны банков и инвестиционных фондов.

При этом ставки по кредитам в конце 2008 года значительно выросли. Это не могло не отразиться на реализации проектов. По итогам 2008 года в столичном регионе было введено около 60% от запланированных качественных складских площадей, в других украинских регионах этот показатель составил чуть больше 30%.

Элеонора Мельник, менеджер отдела консультационных услуг по вопросам недвижимости компании «Эрнст энд Янг», оценивая ситуацию прошлого года на рынке складской недвижимости отмечает, что общие негативные тенденции 2009 года оказали на сегмент складской недвижимости значительное влияние.

Продолжавшийся на протяжении года кризис способствовал снижению темпов производства и объемов торговли. Естественно, это не могло не отразиться на уровне спроса на производственные объекты и производственные мощности, и как следствие, вызвало дальнейший спад арендных ставок и рост уровня вакантности, объектов складской недвижимости.

Под влиянием этих тенденций в 2009 году на рынке наблюдалось некое смещение акцентов девелопмента со спекулятивными целями в сторону девелопмента объектов под заказ (built - to - suit), позволяя собственникам, таким образом снижать риски вследствие нестабильной рыночной ситуации.

По мнению эксперта, под влиянием этих факторов, значительно повысилась конкуренция среди застройщиков. Они были вынуждены предпринимать различные шаги для привлечения потенциальных арендаторов. Таким образом, в указанный период рынок складской недвижимости стал рынком арендатора, с более гибкими и удобными условиями, которые позволяют получать наиболее выгодные условия по аренде.

Падение арендных ставок продолжалось весь прошлый год и к концу достигло 20 - 30%. Так же, как и в других сегментах коммерческой недвижимости, большинство арендаторов, помимо снижения арендных ставок, в связи с нестабильностью курсов валют, настаивало также на их фиксации в национальной валюте. Эти тенденции наблюдались на протяжении всего года.

Соглашаясь с этим, Игорь Цаленчук, генеральный директор компании по управлению строительными проектами «Герц» отмечает, что в 2009 году девелоперские компании, выступающие в качестве заказчиков и инвесторов крупных современных складских и логистических комплексов, почти полностью ушли с рынка.

Немного о спросе

По мнению Элеоноры Мельник, по итогам 2009 года новое предложение качественных складских помещений в Киеве составило порядка 170 тыс. м², что значительно меньше, чем аналогичный показатель предыдущих лет (в 2008 году новое предложение составило порядка 300 тыс. м², а в 2007 году – около 500 тыс. м²).

Надо отметить, что под влиянием кризиса произошло значительное снижение рентабельности логистических проектов. В связи с этим, большинство девелоперов заморозило свои проекты, и в ближайшее время маловероятно продолжение их строительства. В первую очередь, это касается проектов на ранней стадии строительства с невысоким уровнем готовности. Тем не менее, несмотря на негативные тенденции, часть проектов все - таки была введена (см. табл.1.).

Это подтверждают и специалисты ИСК «Каркас», которые отмечают, что прошлый год, действительно по многим параметрам был сложным как для инвесторов, так и для строительных компаний. Однако, несмотря на это компания продолжала вести работы по ряду проектов, в том числе и складских объектов.

По мнению экспертов, сегодня востребованы складские помещения площадью, не превышающей 3 - 10 тыс. м². Спрос на складские помещения остается слабым.

Региональный аспект

По оценкам экспертов, влияние кризиса на рынок складской недвижимости регионов было очень значительным. Развитие данного сегмента регионального рынка практически приостановилось.

Со стороны девелоперов, изучавших ранее региональные рынки, наблюдался значительный пересмотр планов по развитию. Большинство из них, как минимум, значительно отложили во времени потенциальные проекты в регионах. При этом многие проекты на стадии развития, также были приостановлены. Спрос на складскую недвижимость в регионах Украины, значительно снизился и это несмотря на снижение арендных ставок.

Рынок складской недвижимости регионов характеризовался невысоким уровнем развития и до кризиса, а негативные тенденции 2009 года значительно сказались на его инвестиционной привлекательности.

Таким образом, в ближайшее время маловероятно значительные изменения на региональном рынке складской недвижимости. Большинство девелоперов и инвесторов выжидает положительных тенденций на рынке Киева и Киевской области, как признаков окончания кризиса, и только после этого возможно постепенное расширение области их интересов на регионы.

Элеонора Мельник отмечает, наиболее вероятно, что среди первых региональных рынков будут развиваться индустриальные центры, а это прежде всего, Одесса, Донецк и Днепропетровск.

Примерно такого же мнения придерживается и Игорь Цаленчук. По его мнению, тенденция последних лет сохранится, и логистические объекты будут наиболее востребованы в Киевской области и по основным транспортным пограничным направлениям страны – Одесская область, Запад и Восток Украины.

В кризисный период, убеждены специалисты компании «Каркас», нет четко прогнозируемой региональной особенности строительства коммерческой недвижимости. Если говорить о докризисном периоде, то наиболее активными по застройке складскими площадями были Киевская, Донецкая, Одесская области и АР Крым.

Проблемы

По мнению специалистов, главная проблема рынка складской недвижимости – это отсутствие свободных средств у потенциальных инвесторов и невозможность кредитоваться. Поэтому те инвесторы, которые имеют в своем распоряжении финансовые ресурсы для развития бизнеса, очень скрупулезно относятся к выбору подрядчика и доверяют лишь надежным компаниям, обеспечивающим строительство в короткие сроки и в рамках первоначально оговоренного бюджета.

Эксперты убеждены, что действительно, проблемы для всего рынка коммерческой недвижимости одни – это отсутствие кредитных средств у инвестора. И особенно это сказывается на логистической недвижимости. Связано это с тем, что это достаточно большие объекты, на возведение которых в большинстве случаев брались кредиты.

Перспектива рынка

Бесспорно, что ситуация на рынке транспортно - логистических услуг Украины в ближайшие годы будет определяться динамикой экономического развития страны и прежде всего промышленного производства и оборота розничной торговли, темпы роста которых напрямую коррелируют с динамикой грузоперевозок и спросом на комплексные логистические услуги.

Элеонора Мельник убеждена, что в ближайшее время спрос на новые профессиональные помещения будет постепенно снижаться, а новое предложение 2010 года будет превышать уровень спроса. В свете значительного снижения спроса, уровень вакантности будет продолжать постепенно расти, оказывая дальнейшее влияние на размер арендных ставок.

С ней соглашаются и другие специалисты украинского рынка складской недвижимости. По их оценкам, количество предложений по продаже складских объектов в ближайшее время, действительно увеличится.

Причина достаточно банальная – снижение доходности этого бизнеса. Девелоперам логистических комплексов нецелесообразно эксплуатировать обремененные выплатами по кредитам складские помещения, срок окупаемости которых в условиях кризиса значительно вырос. Это, как уже отмечалось выше, связано со снижением арендных ставок и увеличением вакантности складских площадей. В нынешних условиях, по мнению специалистов, единственным и главным условием успешности складского комплекса является наличие надежного и успешного арендатора с долгосрочным договором аренды.

В отношении перспективы развития украинского рынка складской недвижимости, эксперты более осторожны в своих высказываниях. Многие из них, безусловно, ориентируются на оптимистический вариант развития событий, согласно которому бизнес постепенно будет адаптироваться к кризисным явлениям. И вполне вероятно, что 2010 год станет годом умеренного выхода строительного рынка из состояния стагнации. Спрос на новые логистические объекты будет восстанавливаться.

По мнению Романа Козия, директора компании «Каркас», развитие складской и недвижимости идет вслед за развитием торговой недвижимости, поскольку именно торговля формирует основной спрос на складские площади и логистические услуги. Поэтому главным фактором влияющим на развитие складской недвижимости является увеличение товарооборота в торговле и развитие отечественного производства, которому также необходимы склады для своей продукции и ее дистрибьюции.

Основным заказчиком складских помещений в ближайшее время будет мелкий и средний бизнес, которому складское здание необходимо для поддержания или расширения своей деятельности именно сейчас. Для минимизации затрат инвесторы будут максимально оптимизировать площадь и конструкцию складских объектов.

Пессимистический вариант прогноза базируется на опыте прошлого года, который свидетельствует о том, что вакантность существующих складских площадей в 2009 году была на уровне 20 - 30%, поэтому инвесторы немного охладели к данному сегменту недвижимости.

Вполне возможно, что еще 3 - 4 года со стороны инвесторов не будет интереса к крупным логистическим комплексам. Связано это с тем, что много таких объектов сейчас стоит недостроенными и при оживлении на рынке оказания складских услуг, в первую очередь, будут завершаться эти объекты.

Николай Бойко

Автор выражает благодарность компаниям «Эрнст энд Янг», «Герц» и «Карка» за помощь в подготовке материала