коммерческое строительство

С начала 2000-х гг. рост макроэкономических показателей в стране и увеличение платежеспособного спроса населения способствовали появлению и развитию нового для нас рынка профессиональных объектов развлекательной недвижимости. Удовлетворив минимальные потребности в продуктах питания, одежде, технике, потребители готовы часть своих доходов потратить на развлечения и организованный досуг. Согласно статистическим данным на конец 2008 г. средний потребитель тратит порядка 7-8% своих доходов на досуг и развлечение.

Долгое время рынок этот находился в упадочном состоянии и был представлен помещениями и территориями времен Советского Союза. В конце 90-х ряд таких объектов был закрыт или перепрофилирован. И все же, говорит Елена Логвинова, эксперт-аналитик Группы компаний «Проконсул», назвать это наследие бременем однозначно нельзя. Часть объектов, расположенных в местах с высоким пешеходным трафиком, имеют все шансы на реконструкцию. Например, кинотеатры в массе своей были отданы в частные руки и переоборудованы в современные мультиплексы с несколькими залами. Но есть объекты, которые совершенно не отвечают современным подходам к организации развлечений, и затраты на их реконструкцию превышают стоимость нового строительства.

Появившийся спрос на развлекательные услуги сначала удовлетворялся за счет небольших заведений, таких как залы игровых автоматов, бильярд или небольшие спортивные клубы.

Два-три года назад на фоне развития торговой недвижимости началось и стремительное развитие комплексных объектов для развлечения, в первую очередь в составе ТРЦ, где стали открываться кинотеатры, боулинг и спортивные клубы, ледовые катки и фуд-корты. Именно объекты развлекательной индустрии и привели к появлению нового формата помещений коммерческого назначения – торгово-развлекательных центров (ТРЦ).

Тем не менее, по словам Элеоноры Мельник, менеджера отдела консультационных услуг в сфере недвижимости компании «Эрнст энд Янг», на данный момент рынок развлекательной недвижимости в Украине находится на начальной стадии развития и значительно отстает от мировых показателей. Согласна с ней и Олеся Цвиль, менеджер департамента маркетинга «Colliers International Украина». По ее словам, лидирующие позиции занимают кинотеатры и заведения общественного питания, но и здесь мы пока отстаем. Оценить это помогает показатель насыщенности кинозалов на 1 млн. человек, который в начале 2008 г. – 2,5. Для сравнения, в Индии этот показатель достигает 10, в Китае – 40, в Великобритании 60, а в США – 125.

Современные развлечения

Коммерческая недвижимость развлекательного назначения на Западе имеет четкую классификацию: кинотеатральные комплексы, места показа специальных фильмов, тематические/концептуальные рестораны, ритейл-объекты с развлекательным компонентом, аквапарки, высокотехнологичные развлекательные центры, тематические аттракционы, семейные и детские развлекательные центры. В нашей стране представлены не все из подобных объектов. Можно назвать развлекательные зоны и комплексы в составе ТЦ/МФК, несколько отдельно стоящих развлекательных комплексов и объекты водных развлечений.

Наиболее распространено наличие развлекательной зоны в составе ТРЦ. По данным компании «Эрнст энд Янг», размер развлекательных площадей, как правило, составляет порядка 8% от размера полезной площади всего комплекса, но наблюдается тенденция к увеличению этого показателя до 20-25%, а иногда и 50% в составе новых объектов. Причина тому – желание девелоперов диверсифицировать собственные риски и наделить объект яркими отличительными деталями в условиях конкуренции.

Чаще всего составляющие развлекательной зоны в ТРЦ – многозальные кинотеатры, фудкорты, боулинг, игровые автоматы, детские развлекательные зоны и каток. Менее распространены компьютерные клубы, фитнес-центры, дискоклубы и др. Различные инновации в развлекательном сегменте, к которым относятся аквариумы, скалодромы, ролердромы и др., к сожалению, пока мало представлены на отечественном рынке.

Наличие в составе торгового центра (ТЦ) развлекательных зон служит неким «магнитом» для посетителей и способствует поддержанию имиджа объекта. Преимущества такого комплексного размещения – экономия ресурсов, возможность выбирать торговые объекты с наиболее подходящими техническими характеристиками, большее количество посетителей за счет покупателей торговых центров. Девелопер получает возможность диверсифицировать риски, увеличить инвестиционную привлекательность проекта и максимально эффективно использовать земельный участок.

Следует учитывать и более высокую стоимость реализации комплексных проектов по сравнению с сугубо торговыми объектами, что обусловлено специ­фическими архитектурными и технологическими требованиями. Такие проекты достаточно сложны в планировании, зонировании, исполнении и управлении, кроме того, у девелопера могут возникнуть непредвиденные расходы в результате отсрочки введения в эксплуатацию развлекательной части объекта, и как следствие – низкий поток посетителей в торговых зонах.

Несмотря на поддержку местных властей и наличие большого потенциала развития в будущем, отдельно стоящие развлекательные центры без торговой составляющей пока не зарекомендовали себя как инвестиционно привлекательные объекты, и более подвержены рискам, нежели ТРЦ. В пользу сочетания торговой и развлекательной функций говорит то, что при отсутствии продуктового оператора посещаемость ТРЦ может упасть до 50%, открытие же кинотеатра может обеспечить рост посещаемости до 30-50%, детской зоны, катка, боулинга, бильярда – до 10%.

На сегодняшний день в Украине можно назвать лишь несколько развлекательных центров, созданных вне структуры ТРЦ. Все они находятся в Киевском регионе: «Дивосвіт», «Тропикал Парк», «Терминал» и «Ультрамарин». Также к ним можно отнести «Арена Entertainment», который работает параллельно с ТЦ «Арена Сіті». Особо стоит отметить открытый в Броварах центр «Терминал», который включает в себя картинг-центр, несколько боулинг-клубов, фитнес-центр, ледовую арену, концерт-холл, казино и мультиплекс.

Кроме того, есть несколько аквапарков и дельфинариев, преимущественно в южной части страны. Постепенное насыщение рынка ТРЦ может послужить толчком для развития развлекательных центров без торговой составляющей в будущем.

Формат на месте

Развлекательные центры условно можно разделить на 4 типа.

Небольшой развлекательный центр (РЦ) представляет собой зону, обеспечивающую дополнительные услуги посетителям более крупных объектов, и находится обычно в фойе торгового центра, кинотеатра, клуба, аэропорта или вокзала.

Детский развлекательный центр предполагает комплекс развлечений исключительно для детей, и может находиться в виде отдельных объектов или в составе ТРЦ в непосредственной близости от густонаселенных жилых районов.

Семейный развлекательный центр ориентирован на проведение досуга в течение нескольких часов или целого дня всей семьей. В таких центрах большое внимание уделяется кафе и ресторанам, а располагаться они могут на окраине города или за его пределами, в отдельно стоящем здании или в составе региональных ТРЦ.

Наконец, «взрослый» развлекательный центр предназначен для досуга взрослых без детей, здесь могут располагаться казино, стриптиз-бары и др. Располагаются такие объекты обычно в центре города и в местах с хорошей транспортной развязкой.

При выборе формата и расположения будущего объекта, следует отталкиваться от анализа ситуации на рынке в конкретном регионе. Успешность проекта всегда зависит не от одного фактора, а от наличия комплексной концепции, которая включает в себя тип торгового центра, верное определение необходимой площади, удачное расположение и подбор арендаторов. Такое грамотное управление реализованным объектом имеет большое значение. В случае ошибки наиболее оптимальным решением будет реконцепция, благодаря которой ТРЦ подстраивается под определенный класс покупателей.

Сети и операторы

Наиболее распространенным видом индустрии развлечений на сегодня являются кинотеатры. Популярны отечественные сети мультиплексов «Одесса-Кино», «Линия Кино», «Мультиплекс-Холдинг», «Баттерфляй», «Кинопалац», «Киносистема». Важным событием 2008 года стало вхождение на украинский рынок крупнейшей международной сети мультиплексов «IMAX». Первый кинотеатр сети открылся в Киеве в развлекательном комплексе «Блокбастер», в планах компании открытие аналогичных киноцентров в Одессе (2009), Харькове (2010) и киевского «Аквапарка» (2011).

Активно развиваются на территории Украины российские операторы. В 2009 г. на украинский рынок вышла сеть «Кронверк Синема», открывшая мультиплекс в составе ТРЦ «Дафи» в Харькове. Открытие кинотеатров сети «Пять звезд» в 2009 г. планируется в Киеве (в ТРЦ «Днепровская пристань»), а в дальнейшем в Запорожье, Одессе и Симферополе. Кроме того, заинтересованы в выходе на украинский рынок мультиплексов такие операторы, как «Киномакс», «Синема Парк» (Россия), «Cinema City International» (крупнейший оператор сети мультиплексов в Центральной и Восточной Европе), медиа-группа «ITI» (Польша). Существуют и локальные сети кинотеатров, например, «Киноцентр» в Харькове.

Крупнейшая сеть боулингов в Украине – «Витамин» в Киеве. Появление на отечественном рынке крупнейшей в мире сети VIABowling оказал стимулирующее воздействие на украинскую индустрию и стал основой для развития как локальных сетей, так и единичных объектов.

Наиболее распространены фитнес­клубы сетей «Sport life», «World Class», «Планета Фитнес», «Фаворит премиум-клуб» и др.

Есть также более десятка аквапарков. Львиная доля из них находится на морском побережье – в Бердянске, Евпатории, Севастополе, Симеизе, Черноморском, Алуште и Судаке. Кроме того, два аквапарка есть в Харькове, и по одному в Николаеве и Тернополе. Наиболее интересным и хорошо организованным считается аквапарк «Мыс доброй надежды» в Бердянске.

Наконец, в ряде приморских городов и поселков, в частности, в Севастополе, Ялте, Партените, Карадаге, работают дельфинарии. Правда, в основном они работают лишь в курортный сезон, для отдыхающих. Исключение составляют круглогодичный аквапарк «Немо» в Одессе, а также второй аквапарк этой компании, который 1 июня открылся в Харькове.

Открытия года

В прошлом году заявил о себе принципиально новый формат ресторанов виртуальной реальности Trance Force, представляющий собой микс из ресторана и кинотеатра, на экранах которого будут транслироваться познавательные фильмы. В планах компании развитие сети.

В 2008 г. в Киеве было введено в эксплуатацию 3 ТРЦ: «Материк», «Квадрат» на Перова, а также РТЦ «Блокбастер» – первый в стране центр, объединивший весь спектр общественно доступных развлечений. В состав РТЦ входит 3D-кинотеатр «IMAX», 12-зальный кинотеатр «Мегаплекс», ресторан виртуальной реальности Trance-Force, боулинг и бильярдный клуб, роллердром, картодром, альпинистская горка, детский развлекательный центр, фуд-корт и диско-клуб. Также были введены в эксплуатацию 3-я очередь ТРЦ «Большевик» и 4-я очередь ТРЦ «Караван».

Среди ТРЦ, открытых в 2008 и начале 2009 гг. в других городах Украины, следует отметить «Дафи Ритейл Парк» в Харькове, первую очередь «Каравана» в Днепропетровске, расширение «Каравана» в Харькове,

ТРЦ «Солнечная Галерея» в Кривом Роге, «Бояновка» в Черновцах и открытие первой очереди МФК «Декор Донбасс» в Донецке. В июле 2008 г. в Запорожье в составе ТЦ «Пальмира plaza» открылся один из крупнейших в Украине развлекательных центров «Мисто».

Планы и проекты

В 2009 г. будут открыты такие крупные ТРЦ в Киеве, как «Мега-Сити», «Торонто-Киев», «Квадрат на Троещине», «Petrovka Mall», «Эспланада». Особо отметим предстоящее открытие ТРЦ «Dreamtown» на Оболони площадью 110 тыс. м2. Запланировано начало строительства культурно-развлекательного комплекса «Авеню» на пр-те Космонавта Комарова и ТРЦ Mall Off Ukraine на 7 километре трассы Киев-Львов. В состав ТРЦ будет входить ледовый дворец, 11-зальный мультиплекс, скалодром, музыкальные фонтаны, концерт-холл, фуд-корт и детская игровая зона.

В здании бывшего трамвайного депо на Куреневке планируется создание спортивно-оздоровительного комплекса «Боулинг-клуб». На Днепровской набережной к 2012 г. может появиться аквапарк, а в Вышгородском районе – огромный курортный комплекс, в состав которого войдет арена с возможностью проведения концертно-спортивных мероприятий, дельфинарий, сафари-парк, теннисные корты, бассейн, горнолыжный курорт и др.

Первый мультиплекс под брендом Multikino будет открыт сетью ITI во Львове, в составе строящегося ТРЦ King Cross Leopolis. В 2011 г. планируется введение в эксплуатацию ТРЦ «Галерея Центр». В Харькове в этом году планируется строительство ТРК «Магеллан», в Днепропетровске намечено открытие ТРЦ «Appolo», а в 2010 г «Магеллан», в Донецке собираются открыть в 2010 г. ТРЦ «Меркурий» и начать возведение аквапарка Royal Marine в Центральном парке культуры и отдыха. Согласно эскизному проекту, конструкция здания аквапарка будет напоминать летающую тарелку.

В Одессе ведется строительство ТРЦ «Riviera Shopping City», в составе которого будет открыт ЗD-зал IMAX, и ТРЦ «Ипподром» (155 тыс. м2), ввод в эксплуатацию которого намечен в 2010 г. Есть также планы по открытию ТРЦ в Виннице, Полтаве и Черновцах, и строительству многофункционального комплекса на холме Дарсан в Ялте. Срок реализации проекта – 3-4 года.

Прогнозы и перспективы

Среди основных тенденций, которые могут быть характерны для рынка развлекательной недвижимости Украины в 2009 г., можно отметить такие: уменьшение общего количества сделок, преобладание краткосрочных договоров аренды или долгосрочных договоров, но с возможностью пересмотра арендной ставки, дальнейшее постепенное снижение уровня арендных ставок, замораживание на неопределенные сроки большинства проектов со стадией готовности менее 50% и увеличение сроков окупаемости.

В то же время ситуация в каждом регионе своя. Например, города с чрезмерной зависимостью от одного промышленного сектора (например, Запорожье, Мариуполь) оказались больше всего подвержены падению спроса, а вот торгово-развлекательный сектор в Киеве и Одессе оказался достаточно устойчивым к ухудшению экономических условий.

Возобновление активного строительства объектов развлекательной недвижимости будет зависеть от способности национальной экономики преодолеть последствия финансового кризиса. С другой стороны, кризис может и стимулировать активное развитие развлекательного сегмента в Украине, которое до недавнего времени сдерживали высокие цены на земельные участки.

Так или иначе, а перспектива у рынка развлечений в нашей стране в ближайшие несколько лет есть. И она тем более очевидна, что рынок этот, по сравнению с крупными городами Центральной и Восточной Европы, все еще остается неразвитым по показателям насыщения и качества.

Дмитрий Падалка

Редакция благодарит компании «Colliers International Украина», «Эрнст энд Янг», «DTZ research» и Группу компаний «Проконсул» за помощь в подготовке материала