коммерческое строительство

В течение последних лет популярность коттеджного жилья среди населения крупных городов неуклонно растет. В связи с этим меняется и отношение к самой концепции возведения коттеджных городков и поселков со стороны девелопера. Если ранее строительство загородных резиденций имело достаточно хаотичный порядок, то сегодня основная тенденция – укрупнение размеров таких поселений и оснащение их полноценной  инфраструктурой.

Рынок в целом

В целом на рынке коттеджного жилья отмечается не только изменение видения концепции девелоперов, но и значительное смещение покупательского спроса. Если в предыдущие годы покупатели приобретали загородные дома как дополнение к городской квартире, то сегодня такое жилье приобретается, прежде всего, в качестве основного. Повышенный интерес потребителя к загородным резиденциям формируется в первую очередь преимуществами такого жилья – отсутствием городского шума, удаленностью от соседей и, как следствие, практически полной обособленностью аппартаментов. Кроме этого, значимым фактором становятся также эстетическая и экологическая составляющие.

С другой стороны спрос на коттеджи формируется еще и предложением. Отечественным девелоперам становится все сложнее найти земельный участок для строительства даже отдельного коттеджа в пределах городской черты (не говоря уже о группах таких зданий, которые приносят гораздо большую экономическую выгоду), поэтому активно разрабатываются пригородные зоны. Вследствие этого, помимо строительства загородного жилья, активизируются и маркетинговые средства по продвижению таких домов, что способствует формированию спроса со стороны потенциальных покупателей.

Развитие рынка загородной недвижимости в некоторой степени осложняется  недостаточно сформированным средним классом населения. Тем не менее, по данным аналитиков компании Renaissance Development, в 2008 г. застройщики планируют введение в эксплуатацию порядка 150 тыс. м2 загородного  жилья.

Специалисты, работающие в данном сегменте жилой недвижимости, отмечают еще одну особенность украинского рынка коттеджей – четкое территориальное распределение коттеджных городков по Украине. Так, основная масса подобных проектов реализуется под Киевом, Днепропетровском, Харьковом, Донецком и Одессой – городами с повышенным уровнем дохода населения. Очень заметна и разница в количестве предложений западных и восточных регионов страны: значительно больший объем предложений наблюдается именно на востоке Украины.

Что же касается околокиевских земель, то основной объем предложений загородных площадей сосредоточен в Киевско - Святошинском, Бориспольском и Васильковском районах (72% от общего количества, по данным SV Development).

Классификация и стоимость

Говоря об отечественном рынке загородного жилья, следует упомянуть и о классификации, которая имеет большое значение при составлении общей оценки рынка. По мнению отечественных экспертов, на сегодняшний день в Украине сложилась следующая классификация:

«Элитная» категория – поселки с домами площадью 600 - 1,5 тыс. м2, в живописных окрестностях на участках 0,25 - 1 га.

«Бизнес» категория – поселки с домами площадью 350 - 600 м2, расположенными на участках 0,15 - 0,7 га.

«Эконом» категория – поселки с домами 200 - 350 м2 в 30 - километровой зоне от Киева.

«Таунхаусы» – несколько сблокированных коттеджей с отдельными входами, площадь каждого 100 - 200 м2.

«Бюджет - класс» – дома площадью 80 - 200 м2 на участках 0,12 - 0,18 га, построенные по любительскому дизайну.

Сколько стоит коттедж

Средняя стоимость 1 м2 в коттеджах в Киевской области с 19 по 25 марта 2008 года возросла на 0,42% и составила $1,65 тыс. за 1 м2. Как сообщили агентству «Интерфакс - Украина» в консалтинговой компании SV Development (Киев), средняя цена продажи коттеджа в области за этот период составила $432,41 тыс. По данным компании, во всех районах области отмечалось повышение стоимости коттеджей, при этом максимальный рост отмечался в Бородянском районе – на 0,78%, до $1,13 тыс. за 1 м2. Максимальная цена 1 м2 за этот период зафиксирована в Обуховском ($1,9 тыс.), минимальная – в Макаровском ($1,06 тыс.) районах. По данным компании, в Киеве средняя стоимость 1 м2 в коттеджах за этот период повысилась на 0,68% и составила $2,16 тыс. Средняя цена реализации коттеджа составила $570,3 тыс. Согласно данным SV Development, наибольшее количество коттеджей с 19 по 25 марта предлагалось в Киево - Святошинском (33% общего количества предложений), наименьшее – в Макаровском районах (2%). SV Development работает на рынке Украины с 2005 года в сегменте консалтинга на рынке загородной недвижимости и коттеджных  поселков.

Однако эта классификация имеет ряд недостатков. Прежде всего, бросается в глаза отсутствие в ней такого параметра, как инфраструктура, которая, в принципе, и становится основным определяющим критерием «элитности» коттеджного городка. Кроме того, в практике западных девелоперов принято учитывать используемые строительные материалы, географические и топографические особенности расположения коттеджей. По мнению экспертов компании Renaissance Development, сравнивших украинские коттеджи с подобными по классу иностранными аналогами, на сегодняшний день в пригородной зоне Киева нет ни одного коттеджного городка, который соответствовал бы всем параметрам элитности. Кроме того, таунхаус как класс практически не развит на украинском рынке, и представлен всего несколькими проектами в столице и отдельных областных центрах.

В зависимости от класса коттеджа определяется и его стоимость, однако, помимо позиционирования застройщиком класса жилья, цена на обособленные «квадраты» формируется еще на основании нескольких основных  объективных  факторов.

Так, близость к Киеву и расположение вблизи ведущих магистралей наиболее сильно привлекают покупателей, что и позволяет застройщикам изначально высоко оценивать такие участки. Кроме того, очень важным фактором является инфраструктура. Переезжая за город, человек не хочет терять того комфорта, который был доступен ему в городе. Соответственно, инфраструктура коттеджного городка должна как минимум не уступать городским условиям. С другой стороны, проектирование, строительство и обслуживание такой инфраструктуры – дело очень затратное, и окупиться оно может только за счет покупателей коттеджей. Развитая инфраструктура повышает потребительскую привлекательность коттеджа и позволяет повысить его цену. Как показывают маркетинговые исследования экспертов, покупателей все больше интересуют качество строительных материалов и самих строительных работ, дизайн интерьера, используемые материалы и стоимость отделки. Иными словами – комфорт и уют самого дома. Застройщики уловили это изменение в настроениях потребителей и улучшают характеристики строящихся коттеджей, что, в свою очередь, приводит к повышению их себестоимости.

Одной из ведущих причин, по которым люди покупают жилье за городом, является «близость к природе». Соответственно, очень важным фактором является характер прилегающего ландшафта: коттедж, расположенный около леса или реки, будет намного дороже аналогичного коттеджа, расположенного около озера, в поле или на равнине. И, разумеется, отсутствие рядом объектов промышленного назначения также во многом сказывается на цене, поскольку, к сожалению, около Киева таких участков очень немного.

Также значительное влияние на стоимость жилья оказывают такие факторы, как «элитность» того или иного направления и этап строительства коттеджного городка: чем ближе к завершению строительство, тем выше стоимость.

Вся совокупность факторов и значительный спрос населения ведет к тому, что стоимость коттеджей не только находится на достаточно высоком уровне, но и постоянно растет. Так, можно отметить, что в период с 13 по 19 февраля 2008 года средняя стоимость индивидуальных домов (коттеджей) в Киевском регионе выросла в пределах 0,25% ($4) до $1,6 тыс. за 1 м2 при средней цене реализации среднестатистического домовладения $411,33 тыс. По Киеву дома подорожали в пределах 0,45% ($10) до $2,12 тыс. за 1 м2 – $544,5 тыс. за домовладение (данные SV Development, коттеджные поселки в анализе не участвуют).

Инфраструктура

Тем не менее, как уже отмечалось выше, сегодня наблюдается смещение акцентов деятельности девелоперов и спроса потребителей в сторону четко структурированных проектов с высокоразвитой инфраструктурой. Прежде всего, под данным понятием подразумевается возведение коттеджного поселка не только с четко структурированной дорожной сетью, но и наличием социально - важных объектов: магазинов, школ, детских садов и пр. Востребованность такого формата обусловлена отмеченной выше тенденцией приобретения коттеджей покупателем в качестве основного жилья.

Поэтому  сопровождение объекта загородной недвижимости всем необходимым для комфортного существования и становится настолько значимым. А это, в свою очередь, сегодня включает в себя наличие таких составляющих, как централизованная охрана и видеонаблюдение, общие для всех коттеджей инженерные системы (имеются в виду водостоки и электропитание), наличие транспортной развязки, объектов социального назначения и пр. Кроме того, большое значение имеет и наличие службы эксплуатации, которая обеспечивает бесперебойную и слаженную работу всех систем. Первый проект подобного рода в Украине находится сегодня на стадии реализации. Девелопером этого проекта выступает компания «Европа».

Кроме этого, идеальный проект загородного поселка должен учитывать не только постоянно растущие требования потребителя по качеству инфраструктуры, но и природные особенности участка. Во всем мире движение по охране окружающей среды получает признание, и этот фактор не может не оказывать влияние  на  все  аспекты  девелопмента.

Европейский формат

Маловостребованным у украинского потребителя пока остается формат таунхаусов. Причина низкой популярности такого вида недвижимости обусловлена расхождениями общей концепции с отечественными реалиями. В большинстве стран мира этот сегмент жилой недвижимости, представляющий собой 2 - 3 - этажное сооружение в черте города для нескольких хозяев с соседними входами, рассчитан на средний и эконом - класс населения. Низкая стоимость обеспечивается за счет понижения стоимости строительства таких зданий – объединенные в единое целое инженерные системы удешевляют  квадратные  метры.

Украинский рынок недвижимости не готов пока принять такое решение. Высокая стоимость земли в черте города переводит таунхаус в сегмент элитной недвижимости. Именно поэтому стоимость 1 м2 значительно превышает цену на аналогичную площадь в многоквартирном доме. Примечательно и то, что при равной стоимости площадь «дома в городе» значительно превышает общие габариты квартиры, поэтому и совокупная стоимость такого типа недвижимости неконкурентоспособна. Самым же значительным фактором, тормозящим развитие таунхаусов, становится высокая стоимость земли. С экономической точки зрения, девелоперу намного выгоднее возвести многоэтажный дом, хотя первые опыты возведения таунхаусов в столице и в регионах дали положительный результат, даже несмотря на новизну формата и достаточно высокую стоимость. Однако совокупность отрицательных факторов – высокая цена на земельные участки в городской черте, низкая (в сравнении с высотным строительством) прибыль от застройки участка таунхаусами и ряд негативных факторов (проблемы с парковкой, охраной, экологичностью и пр. в городе) – стали причиной переноса строительства этого сегмента жилой недвижимости  в  пригород.

Конечно же, эта тенденция сама по себе противоречит основной концепции этого вида жилья: понятие «таунхаус» подразумевает городское расположение объекта. Несмотря на это, реалии украинского рынка таковы, что дальнейшее развитие таунхаусов возможно только в пригородных зонах. По мнению Вадима Непоседова, директора «Украинской Торговой Гильдии», когда наиболее удачные места в пригороде будут заняты дорогими проектами коттеджных городков, и возникнет вопрос о развитии менее привлекательных участков, тогда застройщики займутся более дешевыми проектами, акцентируя внимание на таунхаусах. В то же время, в дальнейшей перспективе возможно переориентирование потребностей покупателя. Загородное жилье станет полноценной заменой городской квартире, а не только местом временного проживания. Тогда на рынок выйдет наиболее емкая группа покупателей жилой недвижимости – покупатели эконом - класса. Сейчас же отдельно рынка таунхаусов не существует. Сегодня этот тип недвижимости развивается в рамках коттеджных городков. Очень мало возводится городков, где таунхаусы занимают 100% территорий. При этом цены за 1 м2 почти не отличаются. За счет разницы в размерах, таунхаус дешевле как объект покупки, но по - прежнему достаточно дорог для среднего горожанина. Все это приводит к тому, что таунхаусы у нас не выполняют традиционную для себя роль недорогого жилья.

Итого

Совокупность факторов, характеризующих украинский рынок коттеджной недвижимости, говорит о том, что, несмотря на активизацию деятельности застройщиков в этом сегменте, он далек от насыщения. В будущем рынок загородной недвижимости ожидает дальнейший рост, развитие и, возможно, появление новых  форматов.

Андрей Кравченко

Дома и столица

Строительная корпорация ЗАО «Золотые ворота» (Киев) к августу 2008 года построит коттеджный городок «Конык» в Голосеевском районе Киева в 8 км от станции метро «Выдубичи», сообщила агентству «Интерфакс - Украина» Ольга Корогодова, ведущий специалист по связям с общественностью компании. По ее словам, в настоящее время городок общей площадью 11,7 га на 58 коттеджей готов на 90%. В границах городка будет расположена бизнес - зона, в состав которой войдут главный офис корпорации «Золотые ворота», выставочные и офисные помещения, автосалоны, кафе, ресторан, банк, трехуровневый оздоровительный комплекс, включающий салон красоты, бассейн и тренажерный зал. Кроме того, планируется строительство пятиэтажного девятисекционного здания под бизнес - центр. По словам О. Корогодовой, здание находится в процессе проектирования и, возможно, будет включать жилые квартиры.