коммерческое строительство

Обзор украинского рынка складской недвижимости

Когда закончится финансовый кризис в Украине? Бизнес и простые граждане хотели бы узнать ответ на этот непростой вопрос. Так и не обнаружив его, большинство компаний отказались от долгосрочного и среднесрочного планирования и свою деятельность планируют, в основном, поквартально.

В прошлом году многие аналитики предсказывали, что в 2011 году будет уверенный экономический рост. Чувствует ли этот рост складской рынок, который, пожалуй, тяжелее других сегментов коммерческой недвижимости переживал кризис? Станет ли он снова привлекательным для инвесторов? Какие тенденции сегодня характерны для логистической недвижимости? На эти и другие вопросы, с помощью специалистов, мы и попытаемся найти ответы.

Рыночная ситуация

Элеонора Мельник, руководитель отдела консультационных услуг по недвижимости компании «Эрнст энд Янг», оценивая рыночную ситуацию отмечает, что в 2010 году в сегменте складской недвижимости Украины существенных изменений не произошло. Прошедший год может быть охарактеризован как стабилизационный.

После резкого падения арендных ставок на 40% (по сравнению с 2008 годом) и роста уровня вакантности до 30% в «кризисном» 2009 году, замедлившиеся темпы роста объемов торговых площадей и некоторое оживление со стороны арендаторов (связанное со стабилизировавшейся экономической и политической обстановкой в Украине) позволили основным показателям рынка показать позитивную динамику. Так, вакантность складских площадей на конец года составила 25%, а арендные ставки остались на уровне 2009 года.

Таким образом, по мнению эксперта, рынок постепенно выходит из депрессии, обусловленной экономическим кризисом. В тоже время на докризисный уровень он вернется еще не скоро.

Анализ ситуации в сегменте складской недвижимости показывает, что бурный рост 2007 года и первой половины 2008 года был обусловлен огромным провалом в структуре спроса-предложения. При этом уровень вакантности составлял около 0,5% на конец 2007 года, а банковское кредитование было более чем доступным, во многом благодаря этому арендные ставки держались на уровне $100-130 м2/год, Учитывая все это, следует отметить, что строительство складских комплексов было выгодно инвесторам.

Однако, уже во второй половине 2008 года значительно увеличившийся объем предложения, посредством ввода новых комплексов и начавшийся мировой кризис, остановили рост арендных ставок и отложили планы по строительству новых терминалов, а последующий 2009 год высвободил треть складских площадей и снизил ставки до уровня $60-80 м2/год.

Эксперт убеждена, что в данной ситуации, практически при отсутствии банковского финансирования девелоперских проектов, низких арендных ставках и существенных ценах на земельные участки, ожидать значительного роста качественных складских площадей также как и снижения вакантности до уровня, когда он начнет стимулировать рост арендных ставок в 2011 году не стоит. Таким образом, никаких предпосылок к существенному изменению ставок в нынешнем году нет.

К сдерживающим факторам Элеонора Мельник относит и довольно высокие цены на строительство, что в совокупности с низким уровнем заполняемости и низкими арендными ставками, значительно уменьшает норму рентабельности профессиональных складских помещений и, соответственно, увеличивает период окупаемости (в данной ситуации период окупаемости может находиться в пределах 10 лет).

Мария Шкарпетина, аналитик отдела экономических и стратегических исследований компании Jones Lang LaSalle, соглашаясь с подобной оценкой ситуации, отмечает, что по сравнению с 2009 годом активность в прошлом году в сегменте складской недвижимости все-таки повысилась. Так, в первом квартале 2010 года была заключена инвестиционная сделка по покупке логистического комплекса (20 тыс. м2) компанией «Рабен».

На украинский рынок начали выходить новые компании, например, французская компания Tarkett арендовала 7 тыс. 600 м2. При этом, следует отметить, что наиболее переломным стал четвертый квартал 2010 года, когда на рынке было заключено 40% от общего объема сделок.

С ростом розничного товарооборота возобновился и спрос со стороны торговых и производственных компаний: в конце 2010 года два национальных розничных оператора заключили сделки на большие площади, такие как, «Фоззи» (14 тыс. м2) и «АТБ-маркет» (12 тыс. м2). Однако спрос представлен по-прежнему в виде переездов и перезаключение договоров на новые арендные условия.

Возросший спрос и замедление выхода нового предложения на рынок привели к снижению доли свободных площадей с 23,4% в четвертом квартале 2010 года до 18,7% в первом квартале текущего года. Несмотря на это объем свободных помещений до сих пор остается высоким (177 тыс. м2). В 2011 году можно ожидать незначительного снижения этого показателя.

Однако даже несмотря на достаточно непростую ситуацию в сегменте складской недвижимости в 2010 году в Киеве и Киевской области было сдано в эксплуатацию около 147 тыс. м2 новых складских помещений, из которых наибольшим проектом стал «Терминал Бровары» (46 тыс. 900 м2). Напомним, что по итогам 2009 года новое предложение качественных складских помещений в Киеве составило порядка 170 тыс. м2. В 2008 году аналогичный показатель составил порядка 300 тыс. м2, а в 2007 году — около 500 тыс. м2.

Следует отметить, что на начало 2011 года общий объем качественных складских помещений составил 941 тыс. м2 или 0,3 м2 на душу населения. Для примера, в Варшаве, сопоставимой с Киевом по количеству населения, объем качественных складских помещений на душу населения составляет 1,5 м2.

Со стороны девелоперов, изучавших ранее региональные рынки, наблюдался значительный пересмотр планов по развитию. Большинство из них как минимум значительно отложили во времени потенциальные проекты в регионах. При этом большинство проектов на стадии развития, также были приостановлены. Исключение составляет Одесса, здесь в 2010 году, в непосредственной близости от порта, фаза 1 (арендуемая складская площадь: 27 тыс. м2) был сдан в эксплуатацию складской комплекс класса А.

Структура рынка

Роман Козий, генеральный директор ИСК «КАРКАС» отмечает, что в зависимости от критериев, которым отвечает объект, складская недвижимость может соответствовать одному из четырех классов (A B C D), где класс А — это современные логистические комплексы с качественной инфраструктурой, а класс D — приспособленные под складские нужды объекты изначально возведенные с другим функциональным назначением (гаражи, подвалы, ангары и т д.).

По мнению эксперта в нынешних условиях для минимизации затрат большинство заказчиков стали максимально оптимизировать площадь и конструкцию здания и больше времени уделять проектному процессу. Как правило, строятся склады минимально необходимой площади, при этом учитывается возможность их расширения. При этом максимально используют передовые конструктивные решения для оптимизации стоимости.

Элеонора Мельник отмечает, что к перспективному направлению можно отнести модернизацию складов C и D классов, которые в структуре сегмента складской недвижимости занимают существенную долю (около 50%).

Увеличение доли профессиональных складских площадей, путем реконструкции складов классов C и D позволит снизить риски связанные с «greenfield»-строительством (строительство на «зеленом поле» — там, где раньше не было строительства — Ред.). Это также позволит стимулировать развитие рынка профессиональной складской недвижимости в стране (в частности, в регионах, где доля таких помещений может доходить до 80-90%).

Также, исходя из сложившейся ситуации, значительно увеличилась доля «built to suit» проектов (строительство объекта под конкретного клиента, с учетом его требований и особенностей — Ред.). Данный тип складов предназначен для конкретного арендатора или арендаторов, что снижает операционные риски для инвесторов и позволяет учесть особенности и пожелания конечных пользователей складских помещений.

И снова о проблемах

Роман Козий убежден, что в нынешних условиях одна из главных проблем, по-прежнему остается отсутствие кредитных средств у инвестора. И это особенно сказывается на логистической недвижимости, поскольку это достаточно большие объекты на возведение которых раньше в большинстве случаев брались кредиты.

Однако проблемы могут возникнуть и в процессе эксплуатации объектов складской недвижимости: Основная причина этого заключается в непрофессиональном подходе к процессу проектирования здания и использование некачественных материалов и нарушение технологии строительства.

Но все же основная проблема — это отсутствие свободных средств у потенциальных инвесторов и невозможность кредитоваться. Поэтому те инвесторы, которые имеют в своем распоряжении финансовые ресурсы для развития бизнеса, очень скрупулезно относятся к выбору подрядчика и доверяют лишь надежным компаниям, обеспечивающим строительство в короткие сроки и в рамках первоначально оговоренного бюджета.

Рыночная перспектива

Мария Шкарпетина отмечает, что обычно спрос на складскую недвижимость следует за динамикой розничного товарооборота. Другими важными факторами являются доступность банковского капитала и уровень арендной ставки. Поскольку ставка стабилизировалась и резко снизилась, большинство компаний начали рассматривать возможность улучшить свои арендные условия.

Многие эксперты убеждены, что в 2011 году в сегменте складской недвижимости в Украине будет наблюдаться дисбаланс между растущим спросом и низкими объемами нового предложения, который повлечет за собой дальнейшее сокращение объема вакантных площадей. Возникает закономерный вопрос: «Станет ли это стимулом для инвесторов возводить крупные логистические комплексы?».

Николай Бойко
Автор выражает благодарность компаниям «Эрнст энд Янг», Jones Lang LaSalle, «Герц» и «Каркаc» за помощь в подготовке материала